Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга: итоги 2025 года и ключевые выводы для инвесторов

Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 2025 году развивался в условиях снижения общей активности после перегретых 2023–2024 годов, но при этом сохранил устойчивость выше докризисного среднего.

Говорить о «смерти коммерции» некорректно. Рынок трансформировался: от массовых покупок — к выборочным сделкам, от стратегии «купил и сдаю» — к активному управлению и реконцепции.

В этом аналитическом обзоре VAV собрал ключевые итоги 2025 года, зафиксировал инвестиционные тренды и сформулировал практические выводы для инвесторов на 2026 год. В завершении — анонс отдельного разбора офисов B+ и A-класса в Петроградском районе.

Объём инвестиционных сделок
После двух сверхактивных лет рынок вошёл в фазу охлаждения.

По итогам 2025 года объём инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью в Санкт-Петербурге составил около 74 млрд ₽ по факту и до 100 млрд ₽ по прогнозу на конец года, что примерно на 49% ниже уровня 2024 года

При этом даже с таким снижением рынок остаётся сильнее докризисного: текущий объём примерно на 25% выше среднего уровня 2016–2021 годов.

Ключевой вывод: рынок не «падает», а возвращается к более рациональной, выборочной модели.

Торговые центры и стрит-ритейл

Фокус сместился на объекты со скидкой и потенциалом перезапуска:

• части торговых центров и отдельные корпуса;
• стрит-ритейл в трафиковых локациях;
• объекты ниже стоимости замещения с возможностью реконцепции.

Стратегия инвесторов: купить с дисконтом, обновить концепцию, изменить пул арендаторов и увеличить доходность.

Складской и индустриальный сегмент остался одним из самых устойчивых:

• низкая вакансия;
• стабильный спрос со стороны логистики и дистрибуции;
• понятный денежный поток.

Наибольший интерес вызывали:

• готовые склады и индустриальные парки;
• объекты last mile рядом с магистралями;

производственно-складские комплексы с потенциалом расширения.

В офисном сегменте инвесторы всё чаще выбирали:

• здания в сложившихся деловых кластерах;
• отдельные корпуса или части комплексов;
• объекты с резервом по ставкам и заполняемости.

Ключевой фактор — возможность докрутить управленческую модель: улучшить арендаторов, оптимизировать площади, пересобрать договоры.

Одна из ключевых особенностей 2025 года — рост доли сделок через торги и процедуры банкротства.

Инвесторы осознанно заходили в объекты:

• с юридической или операционной сложностью;
• с неполной заполняемостью;
• с устаревшей концепцией.

Мотивация проста: такие активы можно приобрести с глубоким дисконтом и создать добавленную стоимость за счёт управления и реконцепции.

В 2025 году решающим фактором стала не внешняя «красота» объекта, а его экономическая модель. Инвесторы оценивали:

• размер дисконта к справедливой стоимости;
• потенциал роста ставок и заполняемости;
• необходимый CapEx на ремонт и реконцепцию;
• уровень юридических рисков (особенно при покупке с торгов).

Выигрывали те, кто считал сценарии: базовый, осторожный и оптимистичный — и закладывал их в финансовую модель.

Базовый сценарий для Санкт-Петербурга — стабилизация с умеренной активностью.

Ключевые тенденции:

• склады и индустрия сохраняют статус устойчивых сегментов;
• стрит-ритейл поляризуется: сильные локации остаются востребованными, второстепенные — под давлением;
• торговые центры и офисы становятся рынком точечных сделок с фокусом на реконцепцию.

Рынок будет благоприятен тем, кто умеет работать с активом, а не просто владеть им.

• Эпоха «любой коммерции» закончилась — рынок требует активного управления.
• Дисконт и стратегия важнее статуса объекта.
• Юридическая экспертиза — must have, особенно при покупке через торги и банкротства.
• Оптимальный горизонт планирования — 3–5 лет.

Следующий материал VAV будет посвящён офисам B+ и A-класса в Петроградском районе: где действительно есть спрос, какие проекты оправдывают заявленный класс и какие риски важно учитывать инвестору.