Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга: итоги 2025 года и ключевые выводы для инвесторов

В 2025 году рынок коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге двигался между двумя полюсами.
С одной стороны, после перегретых 2023–2024 годов активность заметно снизилась. С другой — говорить о «смерти коммерции» тоже некорректно.

В этом обзоре мы собрали ключевые итоги 2025 года по коммерческой недвижимости СПб и обозначили, какие выводы имеет смысл сделать инвестору на 2026 год. В конце — анонс следующего материала про офисы B+ и A-класса в Петроградском районе.

Объём инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга в 2025 году сократился по сравнению с пиковыми значениями, но остаётся выше докризисного среднего.

Инвесторы делали ставку прежде всего на объекты со скидкой и потенциалом переразвития: части торговых центров, стрит-ритейл, склады, отдельные офисные корпуса.

Значимую долю рынка заняли сделки через торги и банкротства— это признак более профессионального, риск-ориентированного подхода.

Простая стратегия «купить любую коммерцию и сдавать» работает всё хуже: рынок стал рынком активного управления и реконцепции.

После двух сверхактивных лет 2023–2024 рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга вошёл в фазу охлаждения. По оценке IBC Real Estate, объём инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью в 2025 году составил порядка 74 млрд ₽ по факту и около 100 млрд ₽ по прогнозу на конец года, что почти на 49% ниже результата 2024 года.

При этом важно, что даже после такого снижения рынок остаётся сильнее докризисного: текущий объём примерно на четверть выше среднего уровня 2016–2021 годов (около 60 млрд ₽ в год).

То есть речь идёт не о провале и не о «смерти коммерции», а о возврате к более нормальному, выборочному рынку, где ключевую роль играет качество объекта, размер дисконта и стратегия управления, а не только сам факт владения коммерческой недвижимостью.

Торговые центры и стрит-ритейл

Покупательский интерес сместился в сторону торговой недвижимости со скидкой и потенциалом перезапуска. В Петербурге в 2025 году активно рассматривались:

• части торговых центров и отдельные корпуса, которые можно реконцепировать под другой пул арендаторов;
• стрит-ритейл в трафиковых точках — первые линии, шаговая доступность от метро, плотная жилая застройка.

Покупательский сценарий в таких сделках один: взять объект ниже стоимости замещения, вложиться в обновление концепции и арендаторов и за счёт этого увеличить доходность и капитализацию.

Склады и индустриальная недвижимость

Складской и индустриальный сегмент остаётся одним из самых устойчивых. Низкая вакансия, понятный спрос со стороны логистики, дистрибуторов и производителей поддерживают интерес к:

• готовым складам и индустриальным паркам,
• объектам формата last mile рядом с ключевыми магистралями,
• производственно-складским комплексам с возможностью расширения.

В большинстве кейсов инвестору важнее не «идеальная картинка», а надёжные арендаторы, транспортная доступность и прогнозируемый денежный поток.

Офисные здания и отдельные корпуса

На офисном сегменте фокус сместился от строительства новых бизнес-центров к покупке готовых зданий и отдельных корпусов:

• офисы в сложившихся деловых кластерах,
• отдельные здания или части комплексов,
• объекты с резервом по заполняемости или ставкам.

Инвестора здесь интересует возможность докрутить управленческую модель: улучшить пул арендаторов, оптимизировать структуру площадей, пересмотреть условия аренды.

Сделки через торги и банкротства

Важная особенность 2025 года — рост доли сделок через торги и банкротства.
Инвесторы сознательно идут в объекты:

• с юридической или операционной сложностью,
• с неполной заполняемостью,
• с устаревшей концепцией.

Мотивация понятна: такие активы можно приобрести с глубоким дисконтом, а затем за счёт управления и реконцепции создать добавленную стоимость.

В 2025 году ключевым фактором при принятии решений стала не «красота объекта», а его экономическая модель. Инвесторы обращали внимание на:

• размер дисконта к справедливой рыночной стоимости;
• потенциал роста арендных ставок и заполняемости;
• необходимый объём CapEx на ремонт, реконцепцию, дооснащение;
• уровень юридических рисков (особенно при покупке с торгов и банкротств).

В выигрыше оказывались те, кто умеет считать сценарии: базовый, осторожный и оптимистичный — и закладывать их в финансовую модель.

На 2026 год базовый сценарий для Петербурга —стабилизация с умеренной активностью.

Можно выделить несколько тенденций:

Склады и индустрия сохраняют статус одного из самых устойчивых сегментов: низкая вакансия и понятный спрос делают их привлекательными для инвесторов, ориентированных на денежный поток.

Стрит-ритейл раскалывается на два мира: сильные трафиковые локации остаются востребованными, а в перегретых и второстепенных локациях возможен рост вакансий и давление на ставки.

Торговые центры и офисные здания становятся рынком точечных сделок — где инвестор готов брать сложный объект с дисконтом и вкладываться в изменение концепции, а не просто держать помещение «как есть».

В целом рынок коммерческой недвижимости в 2026 году будет благосклонен к тем, кто умеет работать с активом, а не просто владеть им.

Для частного и корпоративного инвестора из итогов 2025 года можно сделать несколько практических выводов:

Эпоха “любой коммерции” закончилась. Просто купить объект и сдавать всё сложнее: рынок требует активной позиции и профессионального управления.

Дисконт и стратегия важнее статуса. Объект со скидкой и понятным сценарием переразвития зачастую интереснее, чем «идеальная картинка» по верхней цене.

Юридическая экспертиза — must have. Рост доли сделок через торги и банкротства делает качественную юридическую проверку критически важной.

Горизонт планирования — от 3–5 лет. Быстрые сделки «купил — продал» возможны, но системно рынок сейчас благоприятен тем, кто готов работать с объектом на горизонте нескольких лет.

Отдельного внимания заслуживает сегмент офисов высокого класса — B+ и A.

В Петербурге, в том числе в Петроградском районе, сейчас строятся новые объекты, которые заявляют себя как бизнес-центры B+ или даже A-класса. Формально это звучит красиво, но для инвестора важно другое:

• действительно ли эти проекты дадут надёжный денежный поток;
• насколько они соответствуют ожиданиям арендаторов;
• какую доходность они могут принести на горизонте 3–7 лет.

В следующей статье мы детально разберём,
будет ли в 2026 году действительно выгодно вкладываться в офисы B+ и A-класса,
и отдельно посмотрим на ряд проектов в Петроградском районе, которые сейчас находятся в стадии строительства и потенциально интересны инвесторам.