ЖК «ЛДМ» на Профессора Попова

Формат: многоквартирная премиальная городская резиденция
Класс: премиум / верхний бизнес
Локация: Санкт-Петербург, Петроградский район, Аптекарский остров
Адрес: ул. Профессора Попова, 47
Застройщик: Группа «Эталон»
Статус: квартиры
Продажи: по ДДУ, 214-ФЗ, эскроу-счета Сбербанк
Этажность: переменная 3-11
Квартир: 463
Потолки: 3 - 5,63 м.
Паркинг: подземный, 470 м/м (≈102% обеспеченность)
Энергоэффективность:  А+
Зеленый дом (ГОСТ): да
Плановый ввод: IV кв 2027
Передача по ДДУ: до 30.09.2028
Анализ: проектной декларации (ред от 12.01.2026) разрешения на строительство, данных ЕИСЖС

ЖК «ЛДМ» — крупная премиальная резиденция на первой линии воды Малой Невки, реализуемая на территории бывшего Ленинградского Дворца молодёжи.

В этом разборе агентство VAV рассматривает проект так же, как для собственных клиентов:
— что именно строится,
— на каких документах стоит проект,
— какие есть риски,
— кому объект действительно подходит,
— и для каких задач ЛДМ не является оптимальным решением.

Проект подойдёт, если вы:

• рассматриваете проживание на Петроградской стороне в современном доме;
• цените первую линию воды, виды и статус локации;
• ищете крупные площади и семейный формат;
• хотите долгосрочно сохранить капитал в устойчивом активе;
• готовы к городской среде с плотной застройкой и активной инфраструктурой.

ЛДМ не подойдёт, если:

• вы ориентированы на максимальную доходность и короткий инвестиционный цикл;
• критично относитесь к пробкам и плотному городскому трафику;
• ищете формат загородного парка или курортного двора;
• рассчитываете на дешёвый вход в премиальный сегмент.

ЖК «ЛДМ» расположен на Аптекарском острове, на Песочной набережной — в одном из самых дорогих и устойчивых по цене районов Санкт-Петербурга.

Преимущества локации:

• статус Петроградской стороны;
• первая линия воды и открытые виды;
• сильная социальная и образовательная среда;
• близость к Ботаническому саду, Крестовскому острову, паркам.

Ограничения:

• высокая транспортная нагрузка;
• активная строительная среда района;
• это город, а не тихая пригородная локация.

Вывод VAV по локации:
ЛДМ — выбор тех, кто осознанно ставит район, воду и окружение выше идеальной логистики.

Проект представляет собой крупный архитектурный ансамбль с переменной этажностью 3–11 этажей.

Ключевые решения:

• фасады из стеклофибробетона со светлой палитрой;
• крупные окна, террасы, пластика объёмов;
• закрытый двор без машин;
• подземный паркинг полного цикла.

По проектной документации предусмотрены:

• детская и спортивная площадки;
• озеленение и зоны отдыха;
• встроенные общественные и сервисные функции.

Вывод VAV:
Покупатель платит не только за адрес и вид, но за комбинацию архитектуры, среды и форматов жилья.

Проект ориентирован на осознанную городскую семейную аудиторию.

Плюсы:

• крупные площади;
• закрытый двор без машин;
• спокойная среда;
• сильное образовательное окружение района.

Нюансы:

• двор не формата «курорт»;
• безбарьерную среду стоит смотреть индивидуально по секции.

Вывод VAV для семей:
ЛДМ — альтернатива старому фонду для тех, кто хочет остаться в центре, но жить в современном доме.

В проекте предусмотрен значительный объём коммерческих и вспомогательных помещений.

Потенциал:

• частная медицина;
• детские и семейные сервисы;
• офисы и услуги;
• долгосрочная аренда в премиальной локации.

Риски:

• отсутствие наземной гостевой парковки;
• профиль коммерции будет формироваться постепенно.

Застройщик: ООО «СЗ „Эталон на Петроградской“» (Группа «Эталон»)
Генподрядчик: АО «ЛенСпецСМУ-Реконструкция»

Вывод VAV:
Проект реализует крупный и опытный девелопер, риск «одноразового проекта» невысок, но индивидуальная проверка сделки обязательна.

Продажа ведётся по 214-ФЗ с эскроу-счетами.

Ключевые документы:

• разрешение на строительство 78-013-0413-2023 от 19.12.23 (до 19.10.2027);
• проектная декларация № 78-002052;
• положительное заключение экспертизы;
• земельный участок: 78:07:0003209:1, площадь 40 485 м².

Рекомендация VAV:
Особое внимание при покупке уделить ДДУ, допускам по площади, формулировки по материалам и благоустройству.

Подходит для:

• сохранения капитала;
• долгосрочной аренды;
• личного проживания.

Не подходит для:

• быстрой перепродажи;
• агрессивных инвестиционных стратегий.

Ожидаемая долгосрочная доходность аренды — около 2,5–4,6% годовых нетто.

Пример расчета на двух лотах
Видовой лот (№35, 1к 49,1 м²) — цена за м² почти в 2 раза выше, чем у рабочего лота — аренда растёт, но не в той же пропорции → доходность ниже — имеет смысл, если задача: “статус/вид/продажа конечнику”, а не “математика аренды”

Рабочий инвест-лот (№224, 2Е 53,1 м²) — цена за м² около 630 тыс., дисконт порядка 20% к базовой цене — вид не максимальный, но без провала по окружению — по нашему расчёту доходность для аренды — 2,5–4,6% годовых нетто (в зависимости от сценария и затрат)

Правило VAV по переплате за вид для аренды мы допускаем переплату за вид до +10–15% к “ровному” лоту — это ещё может окупаться ставкой и ликвидностью. Всё, что выше, чаще всего портит математику: доходность падает, а риск растёт. Что важно учесть инвестору в ЛДМ — высокие расходы на финиш/комплектацию и запуск аренды — чувствительность к цене входа: “переплата за эмоцию” напрямую бьёт по доходности — консервативный инвестиционный цикл: проект про долгосрок, не про быструю перепродажу.

Если вы хотите — мы разложим ЛДМ по корзинам “видовые / рабочие / не брать” и сделаем расчёт по 2–3 конкретным лотам под вашу задачу. Запросить

ЖК «ЛДМ» — один из самых заметных премиальных проектов Аптекарского острова.
Это тяжёлый, статусный и консервативный актив для жизни и сохранения капитала.

Рекомендация VAV:
— рассматривать для проживания и долгосрочного владения;
— включать в подбор семейным покупателям и инвесторам, ориентированным на устойчивость, а не на быструю доходность.