Налогообложение при продаже недвижимости физическим лицом: НДФЛ, сроки владения, вычеты

Продажа недвижимости физическим лицом может повлечь обязанность по уплате налога на доходы физических лиц. Наличие или отсутствие такой обязанности зависит не от суммы сделки, а от совокупности юридических факторов:

• срока владения объектом,
• способа его приобретения,
• статуса объекта,
• налогового статуса продавца и
• порядка определения налоговой базы.

Налоговое регулирование в данной сфере основано прежде всего на положениях главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации и требует точного применения норм, поскольку ошибки при определении сроков владения, налоговой базы или вычетов приводят к доначислениям, штрафам и налоговым спорам.

Актуальность данных:
Все положения статьи актуальны на дату публикации. Изменения законодательства, вступившие в силу после этой даты, подлежат отдельному анализу.

Доходы физического лица от продажи недвижимого имущества освобождаются от налогообложения при условии, что объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более (ст. 217.1 НК РФ).

Минимальный предельный срок владения составляет:

• три года, если выполнено хотя бы одно из условий (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):
• объект получен в порядке наследования;
• объект получен по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• объект приватизирован;
• объект получен по договору пожизненного содержания с иждивением;
• продаваемый объект является единственным жильём налогоплательщика;
• пять лет — во всех остальных случаях (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Если на дату государственной регистрации перехода права собственности у налогоплательщика (с учётом совместной собственности супругов) отсутствует иное жилое помещение, минимальный срок владения составляет три года (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

При этом не учитывается жильё, приобретённое налогоплательщиком или его супругом в течение 90 календарных дней до даты регистрации перехода права собственности.

Доход от продажи жилого помещения освобождается от налогообложения независимо от срока владения, если одновременно соблюдены условия, установленные п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, в том числе:

• у налогоплательщика (или его супруга) двое и более несовершеннолетних детей либо детей до 24 лет, обучающихся очно;
• новое жильё приобретено в том же календарном году либо не позднее 30 апреля следующего года;
• площадь или кадастровая стоимость нового жилья превышает показатели проданного;
• кадастровая стоимость проданного объекта не превышает 50 млн рублей.

Дата начала исчисления срока владения зависит от основания приобретения объекта:

• при купле-продаже — с даты государственной регистрации права собственности (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ);
• при участии в долевом строительстве или ЖСК — с даты полной оплаты стоимости объекта (п. 2 ст. 217.1 НК РФ);
• при наследовании — с даты смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ);
• при дарении — с даты государственной регистрации права собственности;
• при совместной собственности супругов — с даты первичной регистрации права одним из супругов (ст. 34 СК РФ);
• при приобретении долей — с даты регистрации права на первую долю;
• при разделе, объединении или перераспределении объектов — срок владения включает срок владения исходным объектом при соблюдении условий, установленных ст. 217.1 НК РФ

Если объект находился в собственности менее минимального предельного срока владения, доход от его продажи подлежит налогообложению НДФЛ, а налогоплательщик обязан представить декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 1 ст. 228, ст. 229 НК РФ).

Налоговая база

Налоговая база определяется как доход от продажи объекта, уменьшенный на:

• имущественный налоговый вычет; либо
• документально подтверждённые расходы на приобретение объекта (п. 2 ст. 220 НК РФ).

Одновременное применение вычета и расходов не допускается.

Налоговые ставки
Для налоговых резидентов РФ (п. 1.1 ст. 224 НК РФ):

• 13 % — с налоговой базы до 2,4 млн рублей;
• 312 000 рублей + 15 % с суммы превышения — при базе свыше 2,4 млн рублей.

Для налоговых нерезидентов — 30 % со всей суммы дохода без права на вычеты и учёт расходов (п. 3 ст. 224, п. 2 ст. 220 НК РФ).

Физическое лицо вправе уменьшить доход от продажи:

• на имущественный вычет до 1 000 000 рублей — при продаже жилых объектов и земельных участков (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ);
• на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, включая:
• цену приобретения объекта;
• расходы на строительство;
• проценты по ипотечному кредиту, если объект приобретался с привлечением заёмных средств (п. 2 ст. 220 НК РФ).

В целях налогообложения доходов от продажи недвижимости применяется правило сопоставления цены сделки с кадастровой стоимостью объекта.

Если доход от продажи объекта недвижимости ниже величины, определяемой на основании кадастровой стоимости, налоговая база рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта с применением понижающего коэффициента, установленного субъектом Российской Федерации
(п. 2 ст. 214.10 Налогового кодекса РФ).

По общему правилу, действующему в большинстве регионов РФ, применяется коэффициент 0,7.



Региональная особенность: Санкт-Петербург

С 1 января 2025 года в Санкт-Петербурге для целей расчёта НДФЛ при продаже недвижимости применяется понижающий коэффициент 1,0.
Это означает, что если цена продажи объекта ниже его кадастровой стоимости, налоговая база по НДФЛ определяется в размере 100% кадастровой стоимости объекта, без применения коэффициента 0,7.

Практически это исключает возможность снижения налоговой базы за счёт указания в договоре цены ниже кадастровой стоимости.

На практике наибольшее количество налоговых споров возникает из-за:

• неправильного определения срока владения;
• занижения цены сделки;
• некорректного применения вычетов;
• отсутствия стратегии до продажи объекта.

Профессиональный анализ налоговых последствий до заключения сделки позволяет избежать доначислений и снизить налоговую нагрузку в рамках закона.

Для сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге, особенно в премиальном сегменте, проверка кадастровой стоимости объекта до выхода на сделку является обязательным этапом налоговой и юридической оценки.

В ряде случаев цена договора, даже соответствующая рыночным условиям, может привести к формированию налоговой базы исходя из кадастровой стоимости, что существенно влияет на итоговую сумму НДФЛ.

Налогообложение при продаже недвижимости физическим лицом строится на строгом соблюдении сроков владения, корректном определении налоговой базы и правильном применении вычетов. При формальном подходе риски налоговых претензий существенно возрастают.

Юридическая и налоговая проверка сделки до её совершения является ключевым элементом финансовой безопасности собственника.


Материал носит информационный характер и не является индивидуальной юридической консультацией.