Налоги при продаже апартаментов и инвестиционной недвижимости: нежилые объекты, НДФЛ и предпринимательская деятельность

Апартаменты не относятся к жилым помещениям и не входят в жилищный фонд.
Они квалифицируются как нежилые помещения, что имеет принципиальное значение для целей налогообложения.

Отсутствие статуса жилого помещения означает, что к апартаментам не применяются нормы, предусмотренные исключительно для жилья, включая налоговые льготы и освобождения, прямо связанные с жилыми объектами, если иное не установлено федеральным законом.
Налогообложение доходов от продажи апартаментов осуществляется по правилам главы 23 Налогового кодекса РФ, а в ряде случаев — с применением положений о предпринимательской деятельности.

Актуальность данных:
Все положения статьи актуальны на дату публикации. Изменения законодательства, вступившие в силу после этой даты, подлежат отдельному анализу.

Апартаменты относятся к объектам недвижимости с назначением «нежилое помещение».
Данный статус определяет следующие налоговые последствия:

• апартаменты не признаются жильём;
• апартаменты не могут рассматриваться как единственное жильё;
• к апартаментам не применяются налоговые нормы, действующие исключительно для жилых помещений, включая специальные основания освобождения, привязанные к статусу жилья;
• при продаже апартаментов применяется общий порядок налогообложения доходов физических лиц либо правила предпринимательской деятельности — в зависимости от квалификации дохода.

Когда применяется НДФЛ

Если апартаменты принадлежат физическому лицу и их продажа не образует предпринимательскую деятельность, доход от такой продажи облагается налогом на доходы физических лиц по правилам главы 23 НК РФ.

Освобождение от налогообложения

Освобождение дохода от налогообложения возможно исключительно при соблюдении минимального предельного срока владения, установленного ст. 217.1 НК РФ.

При этом:

• к апартаментам не применяется правило «единственного жилья»;
• не применяются иные освобождения, прямо связанные со статусом жилого помещения;
• срок владения определяется по общим правилам НК РФ в зависимости от основания приобретения.

Общий порядок

Налоговая база определяется как доход от продажи апартаментов, уменьшенный:

• либо на имущественный налоговый вычет (если он применим к конкретному виду имущества),
• либо на документально подтверждённые расходы на приобретение объекта
• (п. 2 ст. 220 НК РФ).

Одновременное применение вычета и расходов не допускается.

Кадастровая стоимость

Если цена продажи апартаментов ниже минимального порога, установленного через кадастровую стоимость, налоговая база определяется по правилам ст. 214.10 НК РФ.

С 1 января 2025 года в Санкт-Петербурге при расчёте налогооблагаемого дохода от продажи недвижимости применяется коэффициент 1,0.

Это означает, что если цена продажи апартаментов ниже кадастровой стоимости, налоговая база по НДФЛ определяется в размере 100% кадастровой стоимости объекта.

Данная норма подлежит обязательному учёту при подготовке и структурировании сделок в Санкт-Петербурге.

Доход от продажи апартаментов может быть квалифицирован как доход от предпринимательской деятельности, если совокупность обстоятельств указывает на систематическое извлечение прибыли.

К таким обстоятельствам относятся, в частности:

• неоднократные сделки купли-продажи недвижимости;
• приобретение объектов с целью последующей перепродажи;
• использование апартаментов в коммерческой деятельности;
• наличие организационной и финансовой структуры, характерной для бизнеса.

Квалификация дохода производится исходя из фактических обстоятельств, а не по формальному заявлению налогоплательщика.

Выбор режима налогообложения

При признании деятельности предпринимательской применяются правила соответствующего налогового режима (например, УСН).

Налоговая нагрузка определяется:

• выбранным режимом;
• видом деятельности;
• соблюдением условий применения ставок и льгот, установленных федеральным и региональным законодательством.

Санкт-Петербург и УСН

В Санкт-Петербурге пониженные ставки УСН не применяются автоматически.
Их применение возможно только при соблюдении условий, установленных законом субъекта РФ, включая требования к видам деятельности и иным показателям.

При продаже апартаментов в рамках предпринимательской деятельности расчёты подлежат регулированию Федеральным законом № 54-ФЗ.

Обязанность применения контрольно-кассовой техники определяется статусом продавца, характером расчётов и составом сторон сделки.

Апартаменты никогда не анализируются как жильё.

Любая сделка с апартаментами должна оцениваться:

• по статусу объекта — нежилое помещение;
• по фактической цели владения;
• по количеству и характеру операций;
• с учётом кадастровой стоимости и региональных норм.

Подготовка сделки без предварительной налоговой оценки создаёт риск доначислений и споров с налоговыми органами.

Продажа апартаментов и инвестиционной недвижимости требует строгого соблюдения налоговых норм, применимых к нежилым объектам.

Освобождения и льготы, действующие для жилья, к апартаментам не применяются.

Выбор между НДФЛ и предпринимательским режимом зависит не от желания собственника, а от фактической модели владения и реализации объекта.

VAV оценивает налоговые последствия сделок с апартаментами до их совершения, определяет корректную квалификацию дохода, учитывает региональные особенности Санкт-Петербурга и формирует юридически безопасную структуру сделки.


Материал носит информационный характер и не является индивидуальной юридической консультацией.