Количественная оценка ликвидности в премиум-сегменте

Премиум-жильё Петроградского района: матрица ликвидности объектов и правила выбора (2025–2027)

Аналитика VAV на основе реальных сделок и рыночных данных.
Цифры (премиум-сегмент)
Петроградский район, премиум, декабрь 2025:

  • новый премиум (без воды): 700–900 тыс ₽/м²
  • премиум у воды / первая линия: 800–1200 тыс ₽/м²
  • средний срок продажи ликвидных лотов: 2–4 месяца
  • дисконт при быстрой продаже: 3–5%
  • «застревающие» объекты: экспозиция 6+ месяцев, дисконт 8–15%
Вывод: ликвидность в премиуме определяется набором параметров, а не самим фактом «дорогой квартиры».
Что мы считаем «премиумом» в этой статье
В расчёты включены только объекты:

  • новые дома или реконструкция высокого уровня;
  • подземный паркинг;
  • современная инженерия и сервис;
  • корректная юридическая структура.
  • Старый фонд без апгрейда исключён.
Матрица ликвидности VAV — премиум
Методика

Каждый объект оценивается по 10 критериям.
Баллы: 0 — плохо / 1 — средне / 2 — хорошо.
Итог: 0–20 баллов.

Критерии:

  1. Микрозона
  2. Новый дом / реконструкция
  3. Паркинг (количество и удобство)
  4. Планировка (пропорции, кухни-гостиные)
  5. Этаж / инсоляция
  6. Вид (вода / открытые перспективы)
  7. Инженерия (вентиляция, лифты)
  8. Сервис и безопасность
  9. Метраж (рыночный коридор)
  10. Дефицитность формата
Интерпретация результата
  • 16–20 баллов — высокая ликвидность (быстрая продажа)
  • 12–15 баллов — средняя ликвидность (зависит от цены)
  • до 11 баллов — риск экспозиции и дисконта
Типовые премиум-объекты и их ликвидность
Таблица 1. Профили ликвидности

Новый дом у воды, паркинг, вид

18–20

2–3 мес

дефицит, стабильный спрос

Новый дом без воды, центр ПС

15–17

3–4 мес

цена критична

Реконструкция высокого уровня

13–16

3–5 мес

зависит от инженерии

«Премиум» без паркинга

10–12

5–8 мес

дисконт обязателен

Спорная планировка/вид

≤11

6+ мес

риск застревания

Цена за м² и ликвидность: где ловушка
Одинаковая цена за м² ≠ одинаковая ликвидность.

Два лота по 700 тыс ₽/м² могут отличаться:
  • сроком продажи в 2–3 раза;
  • величиной дисконта в 2 раза.
Причина: рынок платит за редкость и удобство, а не за цифру в объявлении.
Планировка и метраж: что продаётся
  • Наиболее ликвидно: 70–120 м², 2–3 спальни, кухня-гостиная.
  • Хуже продаётся: большие «классические» метражи без видов.
  • Риск: сложные углы, длинные коридоры, низкая инсоляция.
Вид и этаж: сколько это даёт
  • первая линия/вода: +15–30% к цене, −30–40% ко времени экспозиции;
  • высокий этаж без вида — не премия;
  • низкие этажи без приватности — частая причина торга.
Паркинг как фактор выхода
В премиуме отсутствие паркинга:

  • увеличивает срок продажи на 1,5–2 раза;
  • повышает дисконт на 3–7 п.п.
  • Одно машино-место часто решает ликвидность лота.
Что будет работать в 2026–2027
Поддержка ликвидности

  • дефицит нового премиум-ввода;
  • спрос на готовые дома;
  • фокус покупателей на качестве.

Давление на ликвидность

  • переоценённые проекты «премиум-упаковки»;
  • транспортные ограничения;
  • рост требований к сервису.
Практические правила выбора VAV
  1. Сначала баллы ликвидности, потом цена.
  2. Цена за м² сравнивается только в сопоставимых объектах.
  3. Паркинг и планировка важнее «бренда проекта».
  4. Вид и дефицитность сокращают время выхода сильнее любой скидки.
Вывод:
Премиум-жильё Петроградского района — это рынок выбора параметров, а не среднего чека.
Ликвидность формируется до сделки: микрозона, формат, планировка и паркинг решают исход.

При расчёте целесообразности покупки важно учитывать не только ликвидность, но и инвестиционные сценарии и доходность, рассмотренные в отдельном материале.
Профессиональное заключение VAV
VAV оценивает ликвидность премиум-объектов до покупки, считает сценарии выхода и помогает избежать переоценки.
Консультация предоставляется при подборе.





Материал носит аналитический характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Если вы рассматриваете покупку недвижимости в новостройке, важно учитывать не только характеристики проекта, но и юридические и инвестиционные риски. VAV сопровождает подбор и проверку объектов под конкретную задачу покупателя.
Made on
Tilda