Коммерческая недвижимость премиум-сегмента

Петроградский район: ставки, окупаемость и риски коммерции (2025–2027)

Аналитика VAV на основе реальных сделок и рыночных данных.
Цифры — премиум-коммерция
Петроградский район, декабрь 2025:

  • street retail (топ-коридоры): 3 500–8 000 ₽/м²/мес
  • встроенная коммерция в премиум-ЖК: 2 500–4 500 ₽/м²/мес
  • офисы B/B+: 3 000–3 800 ₽/м²/мес
  • цена покупки street retail: 550–900 тыс ₽/м²
  • типовая окупаемость: 12–20 лет
  • срок экспозиции ликвидных помещений: 2–5 месяцев
Ключевой вывод:
Коммерция Петроградки — это рынок локаций, а не «адреса района».
Форматы коммерции: что мы считаем премиумом
В расчёты включены:

  • street retail с витринами и трафиком;
  • встроенные помещения в новых премиум-ЖК;
  • офисы в качественных БЦ классов B/B+.

Исключены:

  • дворовые помещения без витрин;
  • подвальные и полуподвальные форматы;
  • объекты без понятного сценария использования.
Street retail: цифры без иллюзий
Топ-коридоры

  • Большой пр. П.С.
  • Каменноостровский пр.
  • участки у метро (Горьковская, Петроградская, Чкаловская)

Ставки аренды

  • базовый коридор: 3 500–5 000 ₽/м²/мес
  • топ-участки и витрины: 6 000–8 000 ₽/м²/мес
Пример расчёта окупаемости (street retail)
Помещение: 82 м²
Цена покупки: 52 млн ₽
Аренда: 420 тыс ₽/мес
Расчёт:
  • валовой доход: 5,04 млн ₽/год
  • операционные расходы и простои (~20%): −1,0 млн ₽
  • чистый доход: ~4,0 млн ₽/год
Окупаемость: ~13 лет

Комментарий VAV:
Такая окупаемость возможна только на улицах с устойчивым пешеходным потоком.

Сравнение коммерции с жилыми форматами и налоговые нюансы приведены в статье про инвестиционную модель Петроградского района.
Где street retail НЕ работает
Типовые ошибки:

  • покупка «по адресу Петроградка», но во дворе;
  • отсутствие витрины и входа с улицы;
  • ставка аренды выше оборота арендатора;
  • зависимость от парковки в зоне платного паркинга.
Факт рынка:
Неправильный street retail может простаивать 6–12 месяцев, снижая реальную доходность вдвое.
Встроенная коммерция в премиум-ЖК
Цифры:
  • аренда: 2 500–4 500 ₽/м²/мес
  • цена покупки: 450–650 тыс ₽/м²
  • окупаемость: 15–22 года
Особенности:
  • спрос формируется жителями ЖК;
  • ограниченный внешний трафик;
  • лучше всего работают сервисы, медицина, бытовые форматы.
Комментарий VAV:
Это не street retail, а инфраструктурная коммерция.
Офисы: спокойный, но узкий сегмент
Ставки
  • 3 000–3 800 ₽/м²/мес (B/B+)
Ликвидность
  • востребованы блоки до 150–200 м²;
  • крупные площади продаются и сдаются медленно.
Окупаемость
  • 14–18 лет, при корректной цене входа.
Что влияет на ликвидность коммерции
Повышает ликвидность:
  • витрина и первая линия;
  • стабильный пешеходный поток;
  • универсальная планировка;
  • адекватная ставка аренды.
Снижает ликвидность:
  • сложная конфигурация;
  • отсутствие парковки при авто-зависимом бизнесе;
  • завышенная цена покупки.
Прогноз VAV на 2026–2027
Консервативный сценарий
  • стагнация ставок;
  • рост разрыва между топ-локациями и вторичными улицами.
Базовый сценарий
  • рост ставок 3–7% в год на ключевых коридорах;
  • стабильность встроенной коммерции;
  • умеренный спрос на офисы.
Формат VAV:
Рост возможен только в правильных форматах и местах.
Практические правила VAV
  1. Сначала трафик → потом ставка.
  2. Цена покупки должна считать окупаемость до 15 лет, иначе риск.
  3. «Петроградка» не спасает плохой объект.
  4. Универсальность помещения важнее «красивого фасада».
Вывод:
Коммерческая недвижимость Петроградского района в премиум-сегменте — это точечный рынок.
Доход формируется не районом, а местом, форматом и цифрами. Ошибки здесь дорого стоят и выражаются не в цене покупки, а в годах простоя.
Профессиональное заключение VAV
VAV анализирует коммерческие объекты по цифрам, считает трафик, ставки и сценарии выхода до покупки.
Консультация предоставляется при подборе.





Материал носит аналитический характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Если вы рассматриваете покупку недвижимости в новостройке, важно учитывать не только характеристики проекта, но и юридические и инвестиционные риски. VAV сопровождает подбор и проверку объектов под конкретную задачу покупателя.
Made on
Tilda