ЖК Imperial Club /
Империал Клаб (СПб, В.О.)

Формат: ЖК Империал Клаб
Класс: элитный
Локация: Санкт-Петербург, Василеостровский район
Адрес: Масляный канал / продолжение наб. Лейтенанта Шмидта
Застройщик: Холдинг Setl Group
Статус: квартиры/ апартаменты
Продажи: по ДДУ, 214-ФЗ, эскроу-счета (банк эскроу: Сбербанк)
Этажность: переменная, 5-10
Квартир: 717; (апартаменты 32)
Потолки:  3-3,9 м
Паркинг: 389 (≈ 54% обеспеченность)
Энергоэффективность: класс С
Зеленый дом (ГОСТ): нет
Плановый ввод: III кв 2026
Передача по ДДУ: до 31.03.2027
Анализ: проектной декларации (ред. 06.01.2026), разрешения на строительство, данных ЕИСЖС

ЖК «Imperial Club» — реализуется на участке бывших промышленных территорий Василеостровского района и представляет собой крупный жилой комплекс с переменной этажностью.

В этом разборе агентство VAV рассматривает проект так же, как для собственных клиентов:
— что именно строится,
— на каких документах стоит проект,
— какие есть риски,
— кому объект действительно подходит,
— и для каких задач  Imperial Club не является оптимальным решением.

Проект подойдёт, если вы:

• для покупателей, ориентированных на устойчивый актив в премиальной локации;
• для жизни в городе и долгосрочного владения;
• для инвесторов, которым важнее сохранение капитала и ликвидность, чем максимальная доходность.

Imperial Club не подойдёт, если:

• если цель — максимальная доходность и короткий инвестиционный цикл;
• если приоритет — «быстрая перепродажа» как стратегия;
• если ожидается «тихий пригород» вместо активной городской среды.

Плюсы локации:

• первая линия Большой Невы
• пешая доступность до метро
• приватные дворы без машин.
• богатая культурная и гастрономическая среда

Ограничения локации:

• активный городской трафик и плотность как часть реальности
• ветровая нагрузка и влажность от акватории Невы.
• действующие Адмиралтейские верфи — соответствующий фон

Вывод VAV по локации: локация — сильная историческая В.О. с уникальной первой линией и видами на Неву; при этом часть панорамы и окружения формируют действующие Адмиралтейские верфи и оживлённая набережная, что нужно учитывать тем, кто ищет максимально «курортный» или полностью жилой вид из окон.

Проект разработан ООО "Архитектурное бюро "Студия 44"

По проектной документации:

• фасады выполнены в светлой архитектурной палитре;
• предусмотрено крупноформатное остекление;
• формируется закрытый двор без машин;
• организован подземный паркинг полного цикла.

Благоустройство включает:

• детские и спортивные площадки;
• озеленённые зоны отдыха;
• общественные и сервисные функции на первых этажах.

По таблицам характеристик жилых помещений в проектной декларации:

1-к 37,93 - 62,1 м²
2-к 38,29 - 102,29 м²
3-к 67,81 - 134,36 м²
4+ 93,1 - 167,77 м²
Среднее количество квартир на этаже: 3

Сити-виллы / апартаменты — 32 объекта с собственными входами и приватными сценариями.
Две крупные пятикомнатные резиденции площадью около 257-262 м² каждая.
Высокие потолки, много видовых и угловых планировок, форматы с террасами и зимними садами.

Вывод VAV:
Квартирография заточена под состоятельных резидентов: крупные семейные и представительские форматы, минимум “малой” и инвестиционной площади.

Imperial Club чаще всего рассматривают покупатели, которым важно:

• жить в статусной городской локации Васильевского острова;
• получить современный дом с подземным паркингом и нежилыми функциями в составе проекта;
• иметь выбор планировок и параметров (включая вариативность высоты потолков).

Для семей:
в рамках семейного выбора ключевыми факторами становятся:

• параметры конкретной квартиры (планировка, ориентация, этаж, высота потолков);
• парковочный сценарий;
• повседневная логистика (маршруты до школ/садов/медицины).

Вывод VAV: Проект изначально ориентирован на постоянное проживание и долгосрочное владение.
Сценарий — для тех, кто живёт активной городской жизнью, ценит воду, виды и статус локации, готов к более высоким расходам и городскому ритму.

• парковочных мест в комплексе: 389, из них 119 двухуровневых м/м.
• гостевые парковочные зоны 73 м/м

Вывод VAV:
Обеспеченность паркингом не избыточная. Спрос на парковку в комплексе ожидается повышенным.

В проекте предусмотрен значительный объём нежилых помещений.

Потенциал

• формируются на базе нежилого фонда проекта;
• офисные и бытовые услуги районного формата;
• долгосрочная аренда в премиальной городской локации

Риски / ограничения

• профиль коммерции формируется постепенно;
• высокая чувствительность к формату помещения;
• для оценки коммерческого сценария требуется проверка конкретного помещения.

Вывод VAV: коммерческий блок в Imperial Club — это потенциальный плюс к «самодостаточности» проекта, но оценивать его корректно можно только по конкретным помещениям и фактическому формированию арендаторов.

Строит ООО “СЗ Остров Сити”, дочерняя структура Setl Group.
Setl — один из крупнейших застройщиков страны, много завершённых элитных объектов.

Вывод VAV:
Проект реализуется крупным девелопером, однако в премиальном сегменте это не отменяет индивидуальной проверки:

— актуальности проектной декларации;
— статуса строительства и сроков по раскрытию;
— условий ДДУ и приложений по выбранному лоту;
— параметров объекта, которые влияют на ликвидность (вид/этаж/планировка/парковка).

Продажа ведётся по 214-ФЗ с эскроу-счетами.

Ключевые документы:

• разрешение на строительство 78-002-0183-2022 (срок до 02.06.2027);
• проектная декларация № 78-001896 ;
• положительное заключение экспертизы;
• земельный участок: 78:06:0002102:1739 , площадь  37 301 м².

Рекомендация VAV:
Особое внимание при покупке уделить формулировкам ДДУ, допускам по площади и описанию благоустройства.

Подходит для:

• сохранения капитала;
• долгосрочной аренды;
• личного использования.

Не подходит для:

• агрессивных инвестиционных стратегий;
• краткосрочных спекуляций.

Пример расчёта (ориентир)
Допущения (пример лота):

• площадь: ~48 м²
• цена покупки: 30,0 млн ₽
• ремонт/комплектация: 4,5 млн ₽
• итог вложений: 34,5 млн ₽
• аренда (долгосрочно): 120 000 ₽/мес
• простой: 1 месяц/год
• расходы: 250 000 ₽/год
• налог: НПД 4% (пример модели)

Расчёт:

• валовый доход: 120 000 × 11 = 1 320 000 ₽/год
• налог 4%: 52 800 ₽ расходы: 250 000 ₽ чистый доход: 1 017 200 ₽/год
• доходность net: 1 017 200 / 34 500 000 = ≈2,95% net

Чувствительность:

• при 150 000 ₽/мес → доходность порядка 3,7% net
• при 110 000 ₽/мес → доходность порядка 2,7% net

Вывод VAV по инвестициям:
проект логичен для стратегий сохранения капитала + умеренная аренда, а не для агрессивных доходных моделей. Результат зависит от качества конкретного лота и управляемости расходов.

Если вы хотите — мы разложим ЖК Imperial Club по корзинам “видовые / рабочие / не брать” и сделаем расчёт по 2–3 конкретным лотам под вашу задачу. Запросить

Imperial Club — элитный проект Василеостровского района, ориентированный на устойчивое проживание и сохранение капитала.

Это не универсальное инвестиционное решение, а осознанный выбор для покупателей, которые:

• ценят локацию и архитектуру;
• рассматривают недвижимость как долгосрочный актив;
• ориентированы на стабильность, а не на максимальную доходность.