Резиденция "Моисеенко 10" — реконструкция исторического здания и строительство жилого дома

Формат: городская элитная резиденция в центре
Класс: элитный
Локация: Санкт-Петербург, Центральный район
Адрес: ул. Моисеенко, д. 10, лит. А
Застройщик: ООО «СЗ М 10»
Статус: квартиры
Продажи: по ДДУ, 214-ФЗ, эскроу-счета (банк эскроу: Сбербанк)
Этажность: переменная, 6-10
Квартир: 166
Потолки: 3,0–3,35 м
Паркинг: подземный 164 м/м + 13 гостевых (≈100% обеспеченность)
Энергоэффективность: класс А
Плановый ввод: III квартал 2028
Передача по ДДУ: до 31.12.2028
Анализ: проектной декларации (ред. 12.01.2026), разрешения на строительство, данных ЕИСЖС

«Моисеенко 10» — история про центр без компромиссов по адресу, но с честным пониманием реальности: плотная городская среда, логистика центра, и цена входа формируется не “метрами”, а комбинацией статуса, локации и ограниченности нового предложения.

В этом разборе VAV рассматривает проект так же, как для собственных клиентов:
— что строится и какие параметры подтверждены документами;
— на каких правовых основаниях стоит проект;
— какие есть риски и нюансы;
— кому объект подходит и кому — нет;
— какие инвестиционные сценарии здесь разумны.

Проект подойдёт, если вы:

• хотите жить в центре и выбираете адрес как основу качества жизни;
• ищете элитный формат без необходимости “курортного двора”;
• цените наличие почти полноценного паркинга как обязательный стандарт;
• рассматриваете покупку как долгосрочный актив.

Проект не подойдёт, если вы:

• ждёте “тихую загородную атмосферу” и максимум зелёных сценариев во дворе;
• принципиально хотите детскую/спортивную инфраструктуру внутри двора;
• ориентируетесь на быстрый инвестиционный цикл и высокую доходность.

Плюсы локации:

• центр города как среда — инфраструктура, сервисы, “всё рядом”;
• ограниченность нового предложения в центре поддерживает ликвидность в долгосрок.
• статусная локация у «Невской Ратуши».

Ограничения:

• это центр: трафик, шум, активность — не “тихий пригородный сценарий”;
• логистика строится не вокруг “метро в 5 минутах”, а вокруг маршрутов центра.

Вывод VAV по локации:
«Моисеенко 10» — выбор тех, кто сознательно выбирает центральный адрес и понимает цену городской среды.

Проект — камерный элитный формат с акцентом на инженерную и функциональную базу

Всего 4 корпуса : 1 исторический корпус 1908 г. (бывшая типография «Якорь», 6 этажей) 3 новых корпуса
Проект разработан архитектурным бюро — ООО «Евгений Герасимов и партнёры»

Что важно:

• высокий уровень базовой “начинки” для центра (потолки, лифты, паркинг);
• 1 этаж нежилой — это влияет на первые уровни и сценарии “тихого двора”.

Вывод VAV:
покупатель платит за адрес, формат элиты и за “правильную инфраструктуру дома”, а не за масштабную внутреннюю курортность.

В проекте представлены разные типологии — от небольших форматов как “вход в центр” до семейных решений.

• студии: 21,7–39,6 м² ;
• 1-к: 35,9–96,2 м² ;
• 2-к: 42–76,6 м² ;
• 3-к: 85,8–122,6 м² ;
• 6-к: 237–238 м² (пентхаусы) — 2 лота; 1 кв на этаже, 2 террасы.

Среднее количество квартир на этаже: 5

Вывод VAV:
проект не про “только большие семейные метражи”, а про смешанный пул, что в целом поддерживает ликвидность на вторичном рынке в будущем.

По опубликованным параметрам у проекта не предусмотрены детские и спортивные площадки.

Это сразу задаёт целевую аудиторию:
— “взрослый” городской проект;
— семьи с детьми — только если их устраивает отсутствие детской/спорт-среды во дворе и важнее адрес.

Вывод VAV:
это не “семейный двор-курорт”, а центровой элитный дом, где ценность — в адресе и приватности.

Паркинг — сильная сторона объекта:

• 164 подземных м/м на 166 квартир
• 13 гостевых мест на территории

Для Центрального района это один из ключевых факторов ликвидности: покупатель не хочет “элиту без парковки”.

Вывод VAV:
по парковке проект выглядит взросло и правильно для центра.

В проекте предусмотрен объём нежилых помещений (в т.ч. коммерческие/вспомогательные).

Потенциал:

• сервисные функции “по месту” (услуги, офисы, небольшие форматы);
• долгосрочная аренда в центральной локации.

Риски:

• профиль коммерции формируется постепенно;
• качество соседства по коммерции — всегда вопрос будущего состава арендаторов.

Вывод VAV:
коммерция может стать плюсом, но не должна быть главным аргументом покупки.

Застройщик: ООО «СЗ М 10»
Схема: 214-ФЗ, эскроу-счета (ВТБ)

Вывод VAV:
Относительно молодой девелопер, риск застройщика — умеренный: это не уровень мах + по надёжности, но и не маленький региональный игрок без капитала. Важно внимательно смотреть формулировки ДДУ.

Проект реализуется по 214-ФЗ с эскроу-счетами.

Ключевые документы:

• разрешение на строительство № 78-018-0201-2024 (срок действия до 22.08.2028);
• проектная декларация № 78-002093;
• положительное заключение экспертизы;
• земельный участок: 78:31:0103402:14, площадь 5 244 м².

Рекомендация VAV:
особое внимание уделить формулировкам ДДУ, допускам по площади, описанию общих зон/благоустройства и тому, как в документах закреплены обязательства по продукту.

Подходит для:

• сохранения капитала (центр как дефицитный актив);
• долгосрочного владения;
• аренды (но как спокойный сценарий, без ожидания высокой доходности).

Не подходит для:

• быстрой перепродажи “в короткий цикл” как основной стратегии;
• агрессивных инвест-подходов, где важна максимальная доходность здесь и сейчас.

Что важно учесть инвестору:

ЖК «Моисеенко 10» – это защитный статусный актив в Центральном районе Петербурга. Формат проекта и локация делают его логичным выбором для инвестора, который в первую очередь хочет сохранить и умеренно приумножить капитал, а также иметь опцию долгосрочной аренды или личного проживания. Это не история про агрессивные спекуляции и быстрый флип «через год–два».

По рынку долгосрочной аренды элитных 1–2-комнатных квартир в центре Петербурга ориентир валовой доходности составляет 4–6 % годовых. Однако реальная цифра для инвестора определяется не только ставкой аренды, но и ремонтом, простоями, операционными расходами и налогами.

На примере 1-комнатной квартиры около 50 м² в ЖК «Моисеенко 10»:
– цена по ДДУ ~39,3 млн ₽;
– ремонт и комплектация статусного уровня ~8,0 млн ₽;
– суммарные вложения ~47,3 млн ₽;
– рыночная аренда 200–240 тыс. ₽/мес, с учётом простоев 1,5–2 месяца в году;
– операционные расходы (управление, мелкий ремонт, КУ сверх оплаты арендатора и др.) на уровне 10–15 % от валового дохода;
– налог при работе в режиме НПД (4 % при сдаче физлицу, лимит 2,4 млн. руб; 6%-ИП).
При таких допущениях чистая доходность (net) по готовому объекту находится в диапазоне ≈3–4 % годовых, в зависимости от финальной ставки аренды и фактических расходов.
Вывод VAV: таким образом, «Моисеенко 10» в инвест-портфеле – это скорее «элитный бонд»: инструмент для долгосрочного владения, защиты капитала и стабильного денежного потока, а не для максимизации доходности любой ценой.

«Моисеенко 10» — элитный городской проект Центрального района, который работает как статусный и консервативный актив для жизни и сохранения капитала.

Сильные стороны — адрес и правильная база (потолки, лифты, почти полная обеспеченность паркингом).
Ограничение — отсутствие “дворовой семейной инфраструктуры” и специфика центра.

Рекомендация VAV:
рассматривать для проживания и долгосрочного владения, а в инвестиционном сценарии — как спокойный актив, где главный фактор успеха — правильная цена входа и выбор конкретного лота.

Если хотите — разложим «Моисеенко 10» по корзинам “лучшие / рабочие / не брать” и сделаем расчёт по 2–3 конкретным лотам под вашу задачу.