Дачная амнистия и уведомительный порядок: правовые основания регистрации жилого дома и связанные риски

Статья посвящена правовым механизмам регистрации индивидуального жилого дома и садового дома: 
упрощённому порядку (дачная амнистия) и уведомительному порядку строительства.

Материал основан на действующих нормах градостроительного и регистрационного законодательства и предназначен для собственников земельных участков, принимающих решение о строительстве или регистрации дома.

Государственная регистрация права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не подтверждает законность строительства объекта и не исключает признание постройки самовольной.

Это следует из совокупного применения:

• ст. 1, ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ;
• ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Запись в ЕГРН фиксирует существование объекта и право на него, но не заменяет соблюдение градостроительных требований.

Упрощённый порядок регистрации установлен:

• ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ;
• Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ (в редакциях, продлевающих действие амнистии).

Суть механизма:
жилой или садовый дом регистрируется без получения разрешения на строительство и без направления уведомлений, на основании:

• технического плана;
• прав на земельный участок.

Важно:
Ни ст. 70 218-ФЗ, ни нормы о дачной амнистии не освобождают от соблюдения градостроительных регламентов.

Уведомительный порядок установлен:

• ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ.

Он применяется при строительстве:

• индивидуальных жилых домов;
• садовых домов.

Процедура включает:

1. направление уведомления о планируемом строительстве;
2. проверку соответствия параметров:

• ВРИ;
• ПЗЗ;
• предельным параметрам застройки;

1. получение уведомления о соответствии;
2. направление уведомления об окончании строительства.

Этот порядок является механизмом предварительного градостроительного контроля.

Дачная амнистия:

• не предусматривает проверки ПЗЗ;
• не проверяет отступы от границ участка;
• не анализирует зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ);
• не оценивает допустимую высоту и плотность застройки.

Это прямо следует из конструкции ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ.

Следствие:
объект может быть зарегистрирован, но впоследствии признан самовольной постройкой на основании ст. 222 ГК РФ.

Возможность строительства жилого дома определяется:

• категорией земель (ст. 7 ЗК РФ);
• видом разрешённого использования (ст. 37 ЗК РФ).

Например:

• земли населённых пунктов с ВРИ «ИЖС», «ЛПХ», «садоводство» допускают строительство;
• земли сельскохозяйственного назначения — только при наличии соответствующего ВРИ;
• при отсутствии допустимого ВРИ строительство считается незаконным.

Нарушение этих требований является самостоятельным основанием для применения ст. 222 ГК РФ.

Градостроительные регламенты устанавливаются:

• правилами землепользования и застройки (ПЗЗ);
• на основании ст. 30–38 Градостроительного кодекса РФ.

Они определяют:

• минимальные отступы;
• максимальную высоту;
• процент застройки;
• иные параметры.

Несоответствие этим параметрам:

• не выявляется при дачной амнистии;
• выявляется при уведомительном порядке;
• может быть установлено в ходе проверок или судебных споров.

Суды последовательно указывают, что:

• наличие записи в ЕГРН не препятствует признанию постройки самовольной;
• приоритет имеет соблюдение градостроительных норм.

Основание:
ст. 222 ГК РФ в системной связи с нормами ГрК РФ и ЗК РФ.

• Законность строительства формируется до начала работ, а не при регистрации.
• Дачная амнистия — это процедура учёта, а не подтверждение соответствия.
• Уведомительный порядок — единственный механизм предварительной правовой проверки.
• Регистрация объекта не исключает:

— отказов;
— судебных споров;
— требований о приведении объекта в соответствие или сносе.

Выбор между дачной амнистией и уведомительным порядком — это выбор между:

• формальной регистрацией и
• юридически устойчивым объектом.

Ни одна норма дачной амнистии не отменяет действия Градостроительного и Земельного кодексов.

VAV рассматривает регистрацию дома как завершающий этап правовой модели, основанной на анализе земельного участка, ВРИ, градостроительных регламентов и рисков применения ст. 222 ГК РФ.
Только такой подход позволяет говорить о реальной юридической безопасности объекта.


Материал носит информационный характер и не является индивидуальной юридической консультацией.