как считать «чисто» и сравнивать режимы

ROI, налоги и капитализация
Адмиралтейского района СПб

Данный материал подготовлен на основе анализа сделок
и наблюдений рынка
ВВОД
Адмиралтейский — район, где входной чек высокий, а доходность по аренде чаще всего «про стабильность», а не «про быстрый процент».
Поэтому здесь важно считать чистый поток (после расходов и налогов) и отдельно — капитализацию (рост стоимости + налог при продаже, если выход раньше минимального срока владения).
Для кого эта статья
  • Покупаете квартиру под аренду и хотите сравнить режимы: ФЛ / НПД / ИП / ООО.
  • Хотите понимать что даёт аренда, а что — рост стоимости (и где вас «съедает» налог).
  • Собираете портфель и выбираете схему владения «без лишней бухгалтерии», но легально.
Методология VAV
  • Считаем NOI (чистый операционный доход) и Net ROI (чистая доходность на капитал).
  • Цифры ниже — пример и шаблон, чтобы подставить ваши значения.
  • Налоговые режимы и правила меняются — перед сделкой сверяем актуальность в момент расчёта
Базовая формула: что такое «чисто»
Валовый доход (GI) = аренда в месяц × 12
Эффективный доход (EGI) = GI − простой (обычно 1 месяц в год как резерв)
Расходы = операционные расходы (управление/мелкий ремонт/поиск арендатора) + обязательные платежи собственника
NOI = EGI − расходы (до налога на доход)
Net cashflow = NOI − налог по выбранному режиму
Net ROI = Net cashflow / цена входа
Режимы: как выбирать
Физлицо (НДФЛ)
  • Налог с дохода — по шкале НДФЛ; для типичных арендных кейсов обычно работает ставка 13% (если общий доход не переходит пороги).
  • Плюс: простая схема без статуса предпринимателя.
  • Минус: дороже, чем НПД.
НПД (самозанятый)
  • Ставки: 4% (доход от физлиц) / 6% (доход от юрлиц/ИП), лимит дохода 2,4 млн ₽/год.
  • Плюс: обычно самый понятный режим для 1–2 объектов.
  • Минус: ограничения по формату работы и лимиту.
ИП на УСН
  • База по умолчанию: 6% «доходы» или 15% «доходы минус расходы»
  • Плюс: удобен, если портфель растёт или много договоров с юрлицами.
  • Минус: взносы/учёт; «эффективная ставка» по факту зависит от структуры, чеки для физических лиц.
ООО
  • ООО обычно имеет смысл, когда это бизнес с масштабом (коммерция, апарт-отель/управление, много объектов).
Пример расчёта (шаблон)
Исходные данные (пример)
  • Площадь: 40 м²
  • Цена входа: 14 400 000 ₽
  • Аренда: 55 000 ₽/мес
  • Простой: 1 месяц/год
  • Опер. расходы: 15% от фактических поступлений
  • Налог на имущество: подставьте ваш (по уведомлению/кадастру)
Шаг 1. До налогов на доход
  • Поступления: 55 000 × 11 = 605 000 ₽/год
  • Опер. расходы (15%): 90 750 ₽/год
  • NOI (без налога на имущество): 605 000 − 90 750 = 514 250 ₽/год
  • NOI после налога на имущество: 514 250 − (ваш налог на имущество)
Шаг 2. Налог на доход (сравнение режимов)
Подставляем налог от поступлений (если считаем «в лоб» и не усложняем базу):
  • НПД 4% (если сдаёте физлицу): 605 000 × 4% = 24 200 ₽/год
  • НПД 6% (если платит юрлицо/ИП): 605 000 × 6% = 36 300 ₽/год
  • НДФЛ (часто 13%): 605 000 × 13% = 78 650 ₽/год 
  • УСН 6% (ИП): 605 000 × 6% = 36 300 ₽/год 
  • УСН 15% (ИП) от прибыли: считается от (доход − подтверждённые расходы) — имеет смысл, когда расходы реально высокие и документируются.
Net cashflow (шаблон):
NOI − налог на имущество − налог режима
Net ROI (шаблон):
Net cashflow / 14 400 000
Капитализация: как считать «рост стоимости» без фантазий
Ключевое правило: если продаёте раньше минимального срока владения, возникает НДФЛ с дохода от продажи (с нюансами вычетов и подтверждения расходов).
Минимальный срок владения обычно 5 лет, в отдельных случаях — 3 года.

Шаблон (на 3 сценария роста:осторожный / базовый / оптимистичный)
  • Цена через N лет = Цена входа × (1 + g)^N
  • Прирост = Цена через N лет − Цена входа
  • Налог при продаже = Прирост × ставка НДФЛ (с учётом действующих правил/порогов)
  • Чистая капитализация = Прирост − налог
Чек-лист VAV для инвестора

Цель владения
  •  Я понимаю, что для меня главное: поток / капитал / гибрид
  •  Горизонт владения понятен: до 3 лет / 3–5 / 5+
Объект и аренда
  •  Локация: метро / пешая логика / тишина подтверждены
  •  Планировка «ликвидная»: евро-2/1К/2К без потерь метров
  •  Сценарий парковки/подъезда понятен (для арендатора это критично)
Расчёт
  •  В расчёте есть простой (резерв минимум 1 месяц/год)
  •  В расчёте есть опер. расходы (управление/ремонт/поиск)
  •  Учтён налог на имущество (по факту вашего объекта)
Режим
  •  Я выбрал режим: НПД / ФЛ / ИП / ООО и понимаю ограничения
  •  Если НПД: проверен лимит 2,4 млн и кто платит (4%/6%)
  •  Если ИП/ООО: понимаю нагрузку учёт/взносы/вывод средств
Выход
  •  Я знаю минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ в моём случае
  •  У меня есть сценарий продажи: кому и почему купят именно мой объект
Вывод
Для Адмиралтейского района правильный подход — разделять: арендный поток и капитализацию, и выбирать режим не по «мифам», а по формуле Net cashflow → Net ROI. На 1–2 объекта чаще всего самый понятный режим — НПД (если проходите по условиям), а при масштабе логичнее смотреть в сторону ИП на УСН.


Все материалы по Адмиралтейскому району - 5 статей
Профессиональное заключение VAV
Адмиралтейский район для коммерции — это центр с высоким трафиком, но с жёстким отбором по качеству помещения. Здесь “работают” не район в целом, а конкретная точка: видимость, вход, витрина, инженерия (кВт/вентиляция), условия договора и логистика.
Оптимальная стратегия VAV: сначала первичный фильтр по чек-листу, затем адресная проверка (документы, техника, трафик, конкурентная среда) перед покупкой.

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной юридической консультацией.
Если вы рассматриваете покупку недвижимости в новостройке, важно учитывать не только характеристики проекта, но и юридические и инвестиционные риски. VAV сопровождает подбор и проверку объектов под конкретную задачу покупателя.
Made on
Tilda