Как считать ROI:
что именно считаем и где часто путаются

Большинство ошибок в инвестициях начинаются не с рынка, а со слов.
Люди считают “ROI”, но на деле считают разные вещи:

• кто-то — валовую аренду,
• кто-то — прибыль,
• кто-то — рост цены.

Эта статья фиксирует термины VAV: 

• что именно вы считаете,
• что входит в расчёт, и
• где чаще всего появляется самообман.

1. Денежная (кэшфлоу)
Это то, что объект приносит “на руки” за период.
2. Капитальная (рост цены)
Это прибыль при продаже: рост стоимости минус налоги и издержки выхода.

Если вы смешали их в одну цифру, получится красиво, но неуправляемо.

Валовая доходность (ВД) (Gross Yield)
Самая частая “витринная” цифра.

Формула:
ВД = (Аренда в год) / (Цена покупки)

Проблема: здесь нет простоев, расходов, налогов. Это не “прибыль”. Это верхняя оценка.

NOI показывает, сколько объект зарабатывает до налога на доход, но уже с учётом расходов.

Формула:
NOI = Доход от аренды – Простои – Опер.расходы – Налог на имущество

NOI — основной показатель для сравнения объектов, потому что он ближе к реальности.

Это то, что инвесторы чаще всего называют “ROI”, когда покупают без кредита.

Формула:
Cash-on-Cash = Чистый денежный поток / Вложенные деньги

Вложенные деньги — это не всегда “цена в объявлении”. Обычно туда входят дополнительные траты.

Перейти в Калькулятор

ROI часто используют как “общую доходность”. Но без уточнения это слово бесполезно.

В VAV мы всегда уточняем:

• ROI по кэшфлоу (чистые деньги за период),
• ROI по капиталу (прирост при продаже),
• ROI суммарный (кэшфлоу + прирост), но только если обе части посчитаны честно.

“Чисто” — это когда вы посчитали то, что обычно забывают:

• простои (не бывает 12/12 месяцев без потерь);
• расходы на содержание (ремонт, мелкие работы, подготовка);
• управление (даже если “делаю сам”, время тоже стоит денег);
• налоги (на доход и на имущество — где применимо);
• входные расходы (ремонт, меблировка, сделки, доведение до сдачи).

Если этих строк нет — цифра не чистая, а рекламная.

Инвестор видит 6% и думает, что это лучше 3%.

Но “лучше” — это не цифра, а связка:

• насколько стабилен спрос,
• сколько простоев и износа,
• насколько легко продать,
• есть ли юридические риски,
• насколько управляем объект.

Поэтому 3% “чистыми и устойчивыми” иногда лучше 6% “на бумаге”.

Этот шаблон подходит почти под любой жилой объект.

Переменные

• Цена покупки: P
• Доп.вложения на входе (ремонт/мебель/сделка): Cin
• Аренда в месяц (по витрине сопоставимых лотов): R
• Простои в год: V (в месяцах)
• Опер.расходы: E% (как доля дохода) или E₽
• Налог на имущество: НИ
• Налог на доход: Tax

Шаги

1. Доход_год = R × (12 – V)
2. Опер = Доход_год × E% (или фикс E₽)
3. NOI = Доход_год – Опер – НИ
4. Чистый поток = NOI – Tax
5. Вложенные = P + Cin
6. Cash-on-Cash = Чистый поток / Вложенные

Этого достаточно, чтобы сравнивать объекты без самообмана.

Чек-лист VAV: термины и чистота расчёта

□ Я разделил кэшфлоу и рост цены
□ В расчёте есть простои
□ В расчёте есть расходы (не ноль)
□ Налоги учтены хотя бы в двух режимах (если сравниваю)
□ “Цена входа” включает доп.вложения, а не только цену объявления
□ Я могу объяснить, почему цифра устойчива, а не просто “красивая”

ROI — это не одно число. Это способ считать один и тот же объект одинаково, чтобы не обманывать себя. Начинайте с NOI и чистого денежного потока. Капитализацию считайте отдельно. Тогда сравнение лотов становится честным.

Следующая статья: «ROI по шагам: как считать на любом объекте (и где ломаются расчёты)» — сделаем алгоритм в 7 шагов и покажем типовые ловушки на каждом шаге.