ROI по шагам: как считать на любом объекте и где ломаются расчёты

Правильный ROI — это не “процентик”. Это порядок действий.
Если вы идёте по шагам, вы видите, где объект зарабатывает, а где “съедается” расходами, простоями и налогами.
Ниже — алгоритм VAV, который можно копировать под любой лот.

Сравнивать можно только сопоставимое:

• квартира с квартирой, апарт с апартом;
• одинаковый формат (студия/1к/евро-2);
• одинаковая готовность (готовое/строящееся);
• одинаковая логика маршрута/шума/среды.

Где ломаются расчёты: берут “любые объявления” и делают выводы по району.

Цена входа — это не только “цена в объявлении”.

P = цена покупки + входные расходы (Cin)
Cin обычно включает: доведение до сдачи, меблировку, подготовку, сделки, мелкие работы.

Где ломаются расчёты: считают ROI от “голой цены”, а вложили больше

Берите не верх выдачи, а рабочий коридор.

• R берём по 5–10 сопоставимым лотам.
• Если лот “лучше рынка” — докажите чем (маршрут, тишина, дом, состояние).
• Если лот “хуже рынка” — сразу закладывайте дисконт.

Где ломаются расчёты: берут максимальную ставку из выдачи и считают её “нормой”.

Простой — это не “если не повезёт”. Это часть процесса.
Два способа:

• V в месяцах: Доход_год = R × (12 – V)
• или V в %: EGI = PGI × (1 – Vac%)

Где ломаются расчёты: ставят V = 0 и получают “идеальную картинку”.

Перейти в Калькулятор

Расходы бывают всегда: износ, ремонт, мелкие работы, подготовка, поиск арендатора.
Простой вариант:
Opex = Доход_год × E%
Где E% выбираете консервативно (лучше выше, чем ниже).
Где ломаются расчёты: считают расходы “потом” или вообще не считают.

Здесь важно не спорить о ставках, а поставить строку в модель.

• Tprop — налог на имущество (если применимо)
• коммунальные/управление — как вы договоритесь с арендатором (не фантазировать, а фиксировать условие)

Где ломаются расчёты: “арендатор всё оплатит” без понимания рынка и договора.

Это ключевой показатель, который делает модель взрослой.
NOI = Доход_год – Opex – Tprop
NOI сравнивает объекты лучше, чем “валовая доходность”.
Где ломаются расчёты: сравнивают только валовую аренду и “проценты”.

Выберите режим для сравнения (обычно минимум два: “как физлицо” и “как самозанятый/ИП”, если применимо).
Чистый поток = NOI – Tax
Где ломаются расчёты: считают “чистыми” цифры до налога на доход.

Вложенные = P + Cin
Cash-on-Cash = Чистый поток / Вложенные
Это и есть “чистая доходность по деньгам” в понятном виде.
Где ломаются расчёты: делят на цену объявления и забывают Cin.

Рост цены — отдельная часть, её нельзя смешивать с арендой.
Схема:

• цена продажи = P × (1 + g)^n
• прирост = цена продажи – P – издержки выхода – налог с прироста (если применимо)

Где ломаются расчёты: рисуют рост цены как “гарантию” и подгоняют итог.

Проверьте модель тремя ударами:

1. ставка аренды ниже на 10%
2. простой больше на 1 месяц
3. расходы выше на несколько пунктов

Если объект “умирает” от одной поправки — это не инвестиция, а ставка.

Чек-лист VAV: “расчёт не врёт”

□ Аренда взята по сопоставимым лотам, не по максимуму
□ Простой учтён
□ Расходы учтены
□ Налог на доход учтён
□ Входные расходы включены в вложения
□ Капитализация посчитана отдельно
□ Модель выдерживает стресс-проверку

ROI начинает работать, когда вы считаете не “процент”, а сценарий.
Сначала — чистый поток (NOI → налог → Cash-on-Cash). Потом — рост цены отдельно. И обязательно — проверка устойчивости.

Следующая статья: «Что такое “чисто”: почему 3% могут быть лучше 6%» — разберём риск, управляемость и ликвидность, из-за которых “высокий ROI” часто оказывается ловушкой.