Комбинированная семейная ипотека: как купить объект дороже лимита (СПб/ЛО, Москва/МО, Сочи)

Комбинированная семейная ипотека — это сценарий, при котором 

• часть кредита оформляется по семейной ипотеке (льготная ставка), а 
• сумма сверх лимита — по рыночной ставке банка.

На сайте ДОМ.РФ прямо указано, что при комбинации с рыночными продуктами банков общая сумма кредита может быть увеличена до 30 млн ₽ / 15 млн ₽ в зависимости от региона. 

• рассматриваете покупку объекта выше лимита семейной ипотеки 
• проверить, проходит ли сделка по сумме кредита, платежу и требованиям банка.

Материал особенно полезен до внесения аванса/брони, чтобы сначала собрать корректную финансовую модель.

Комбинированная схема = две части в одном финансовом сценарии:

• льготная часть — по семейной ипотеке (ставка до 6% в пределах лимита программы);
• сверхлимитная часть — по рыночной ставке банка.

ДОМ.РФ указывает, что при такой комбинации сумма кредита может быть увеличена до 30 млн ₽ (Москва/МО, СПб/ЛО) или до 15 млн ₽ (остальные регионы), а ставка по превышающей сумме может быть выше льготной.

1) Льготная часть (семейная ипотека)

• до 12 млн ₽ — Москва, Санкт-Петербург, МО и ЛО и т.д;
• до 6 млн ₽ — остальные регионы (мелкие).

2) Общий потолок кредита при комбинировании

• до 30 млн ₽ — Москва/МО, СПб/ЛО и т.д;
• до 15 млн ₽ — остальные регионы.

Комбинированная схема нужна, если:

• объект подходит под семейную ипотеку, но цена выше льготного лимита;
• у заёмщика есть достаточный доход, чтобы пройти по платежу с учётом рыночной части;
• цель — сохранить льготную ставку хотя бы на часть кредита.

Комбинированная схема не решает вопрос, если:

• объект не подходит под семейную ипотеку (например, вторичка);
• сделка оформляется по переуступке;
• в договор включены ремонт/мебель/услуги как часть предмета сделки;
• сумма кредита выше общего потолка 30/15 млн ₽.

Формула
Сумма кредита = Цена объекта − Первоначальный взнос
Далее:

• Льготная часть = не более 12 млн ₽ (СПб/ЛО, Москва/МО) / 6 млн ₽ (прочие регионы)
• Рыночная часть = остаток сверх лимита
• Проверка: общая сумма кредита не выше 30/15 млн ₽

Пример 1.

• Цена объекта: 20 млн ₽
• Первоначальный взнос 20%: 4 млн ₽
• Сумма кредита: 16 млн ₽

Структура кредита:

• 12 млн ₽ — семейная ипотека
• 4 млн ₽ — рыночная часть

Пример 2. Сценарий не проходит по потолку

• Цена объекта: 40 млн ₽
• Первоначальный взнос 20%: 8 млн ₽
• Сумма кредита: 32 млн ₽

Для СПб/ЛО и Москва/МО это выше общего потолка 30 млн ₽ → комбинированная схема не применяется.
Решение: увеличить взнос / снизить бюджет / изменить объект.

Комбинированная ипотека — это не только “формула”, но и проверка банка:

• доход / ПДН (итоговый платёж с учётом рыночной части);
• объект (допустимый тип: новостройка или ИЖС);
• договор (без запрещённых элементов);
• структура сделки (без переуступки по ДДУ).

1. Сначала считается полная финансовая модель (цена, взнос, сумма кредита, льготная/рыночная часть).
2. Затем проверяется потолок 30/15 млн ₽.
3. Потом — предварительное согласование с банком (платёж, формат сделки, объект).
4. Только после этого — бронь/аванс.

Если планируется маткапитал или выплата 450 000 ₽, их лучше учитывать до финального расчёта, а не после одобрения. Это разберём в Статье 4. 

Чек-лист VAV:
подходит ли вам комбинированная семейная ипотека

1) Право на семейную ипотеку
☐ Право на программу подтверждено

2) Объект
☐ Объект — новостройка или ИЖС.
☐ Вторичка не рассматривается.
☐ Нет переуступки по ДДУ.
☐ В договоре нет “ремонта/мебели/услуг” как части предмета.

3) Финансовая модель
 ☐ Первоначальный взнос — от 20%.
☐ Посчитана сумма кредита: цена − взнос.
 ☐ Выделена льготная часть: до 12 млн ₽ .
☐ Посчитана рыночная часть (сверх лимита).
 ☐ Проверен общий потолок кредита: 30 млн ₽

4) Банковский фильтр
☐ Итоговый ежемесячный платёж проходит по доходу/ПДН.
☐ Банк подтвердил возможность комбинированной схемы до аванса.

5) Следующий шаг
☐ Если планируется маткапитал / 450 000 ₽ / рефинансирование — сценарий увязан заранее )

Комбинированная семейная ипотека — рабочий сценарий, если объект подходит под программу, а цена превышает льготный лимит. Ключевые параметры:

• льготная часть: 12 млн ₽ ;
• общий потолок кредита: 30 млн ₽
• сверхлимитная часть — по рыночной ставке банка.