Коммерческая недвижимость — Московский район СПб

Московский — район, где коммерция работает. Но держит не «район», а адрес + фасад + инженерия + договор.

Эта статья — про практику: где коммерция работает, какие форматы ликвиднее, как считать доходность и какие риски чаще всего недооценивают.

1. Точка: трафик, видимость, «как человек идёт», парковка/подъезд.
2. Фасад: витрина, вход, первая линия/угол, вывеска.
3. Инженерия: кВт, вентиляция, мокрая точка, высота, возможность разгрузки.
4. Юридика: статус (нежилое), ограничения, условия размещения вывески/входа, договоры с ресурсниками.
5. Сделка: арендатор, каникулы, индексация, кто платит КУ/эксплуатацию, срок и выход из договора.

Цифры в статье — ориентиры и шаблоны расчёта. Точные значения берём по открытым витринам на момент проверки адреса и считаем под конкретный объект.

• Магистраль (Московский пр. и рядом)

Лучше всего: услуги «каждый день», еда, сети.
Критично: видимость + вход.

• Узлы метро (Ворота / Электросила / Парк Победы / Московская / Звёздная)

Лучше всего: сервис, медицина, еда «на каждый день».
Критично: пешая логика (выход из метро → поток).

• Деловые зоны и БЦ

Лучше всего: офисы, сервис «для сотрудников», обеды.
Критично: парковка/подъезд, режим доступа.

• Новые кварталы / редевелопмент

Лучше всего: «у дома» (продукты/аптека/ПВЗ/медицина).
Риск: первые годы трафик ниже ожиданий, пока квартал не заселён.

• Street retail на 1-м этаже с фасадом

Самый понятный инвестиционный продукт, если есть: витрина, отдельный вход, читаемый фасад, нормальная высота и инженерия.
Плюс: проще подобрать арендатора и объяснить ценность на перепродаже.
Минус: цена сильно зависит от «первой линии» и качества фасада — ошибка в адресе дорого стоит.

• Коммерция «у дома» в новых ЖК

Работает, когда ЖК реально заселён, а помещений не «слишком много на один квартал».
Плюс: стабильные форматы повседневного спроса.
Минус: высокая конкуренция одинаковых помещений → давление на ставки и каникулы.

• Небольшие офисные блоки (B/B+)

Спрос держат малый и средний бизнес, если есть парковка/метро, нормальное состояние, инженерия и доступ.
Плюс: офис часто проще по инженерии, чем общепит.
Минус: сильнее зависимость от качества здания и управляющей модели.

Сценарий 1. Street retail (долгосрочная аренда «для жителей»)
Шаблон (подставьте свои значения):

• Площадь: S м²
• Ставка аренды: R ₽/м²/мес
• Простой: 1 месяц в год (резерв)
• Опер.расходы собственника: 8–12% (управление/мелкий ремонт/поиск арендатора)
• Налоги/прочее: отдельной строкой (по вашему объекту)

Формула:

1. Валовый доход/год = S × R × 11
2. Минус расходы = (1) × 8–12%
3. NOI (чистый доход)/год = (1) − (2) − налоги/прочее
4. Yield = NOI / цена покупки

Пример (условный, для понимания):
S = 60 м², R = 2 200 ₽/м²/мес → Валовый доход = 60×2 200×11 = 1 452 000 ₽/год
Расходы 10% = 145 200 ₽
Налог/прочее (условно) = 60 000 ₽
NOI ≈ 1 246 800 ₽/год
Если цена покупки (условно) 19 200 000 ₽ → Yield ≈ 6,5%
Это не «обещание». Это демонстрация, как считать.

Сценарий 2. Офисный блок (B/B+), ставка на стабильность

Шаблон:

• Площадь: S м²
• Ставка: R ₽/м²/мес
• Простой: 1–2 месяца в год (резерв)
• Опер.расходы: 5–10% (зависит от модели управления и условий здания)

Формула:

1. Валовый доход/год = S × R × (10–11)
2. Расходы = (1) × 5–10%
3. NOI = (1) − (2) − налоги/прочее
4. Yield = NOI / цена покупки

Пример (условный):
S = 120 м², R = 1 600 ₽/м²/мес, 10.5 месяцев в среднем → Валовый доход = 120×1 600×10,5 = 2 016 000 ₽/год
Расходы 7% = 141 120 ₽
Налог/прочее (условно) = 90 000 ₽
NOI ≈ 1 784 880 ₽/год
Если цена покупки (условно) 26 400 000 ₽ → Yield ≈ 6,8%

Чек-лист VAV
Перед покупкой (быстрая проверка)

Юридика
□ Статус помещения и назначение; ограничения/обременения
□ Возможность вывески, входа, режим доступа
□ Договоры с ресурсниками и управляющей компанией
Техника
□ кВт, вентиляция, мокрая точка, высота
□ Возможность разгрузки
□ Состояние общедомовых коммуникаций
Коммерция
□ Видимость и «как человек идёт» (пешеходный сценарий)
□ Конкуренты в пешем радиусе
□ Сценарий парковки/доставки
Финансы
□ Условия аренды: каникулы, индексация, депозит, срок
□ Кто платит КУ/эксплуатацию
□ Резерв на простой и мелкие ремонты

Московский район — сильная территория для коммерции «про стабильность»: ежедневный спрос, метро, магистрали, крупные жилые массивы и деловые узлы. Здесь выигрывают помещения, у которых правильный фасад, подходящая инженерия и понятный договор аренды


Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Московском районе для жизни или аренды, смотрите все статьи №1–№4 (жильё, микролокации, ядро спроса, арендные сценарии).

Коммерческая недвижимость в Московском районе — это инструмент арендного потока, где результат определяется не «районом в целом», а адресом и параметрами: фасадность, вход, инженерия, договор и транспортная логика.
Подход VAV — отбор 3–5 адресов, первичный фильтр по чек-листу и затем адресная экспертиза до сделки.

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной юридической консультацией.