как считать доходность — долгосрок и среднесрок
Аренда как сценарий владения —
Адмиралтейского района СПб
Данный материал подготовлен на основе анализа сделок
и наблюдений рынка
и наблюдений рынка
ВВОД
Адмиралтейский даёт арендный спрос, но ломает экономику там, где недооценивают: простои, операционные расходы, управление, правила дома, качество фонда.
Эта статья — не про “обещания”, а про шаблон расчёта, который вы подставляете под свой лот.
Эта статья — не про “обещания”, а про шаблон расчёта, который вы подставляете под свой лот.
Для кого эта статья
- Покупка под аренду (1–2 объекта) и важны прогнозируемость и управляемость.
- Хотите сравнить долгосрок и среднесрок (командировки/проектные арендаторы).
- Нужно быстро понять: объект даёт поток, или это “красивая ставка на бумаге”.
Методология VAV (как читать цифры)
- Мы считаем по механике, а не по “средней по району”.
- В расчёте используем: простои, операционные, налоговый режим, налог на имущество, (если есть) услуги УК.
- Итог — коридор, точность появляется только после выбора конкретного адреса и состояния объекта.
Базовые допущения для расчёта (под вашу задачу)
Используем консервативную модель (можно менять под объект):
- Простой: 1 месяц в год (резерв)
- Операционные расходы: 15% от фактических поступлений
- (мелкий ремонт, расходники, поиск арендатора, частично коммунальные/сервисы, износ)
- Налог на имущество: оставляем отдельной строкой (по вашему факту)
- УК/эксплуатация (если релевантно дому): отдельной строкой (например, 200 ₽/м²/мес — если дом с такой логикой)
Сценарий А — долгосрок (резидентская аренда)
Формула:
Годовой вал = ставка в месяц × (12 − простой)
Чистый поток до налога на доход = годовой вал − операционные расходы − налог на имущество − УК/эксплуатация
Чистый поток после налога на доход = чистый поток до налога − налоговый режим
Таблица-шаблон
Налоговый блок (два режима)
Годовой вал = ставка в месяц × (12 − простой)
Чистый поток до налога на доход = годовой вал − операционные расходы − налог на имущество − УК/эксплуатация
Чистый поток после налога на доход = чистый поток до налога − налоговый режим
Таблица-шаблон
Цена входа, ₽ | ___ |
Аренда/мес, ₽ | ___ |
Простой, мес/год | 1 |
Поступления/год, ₽ | = аренда × 11 |
Оперрасходы, 15% | = поступления × 0,15 |
УК/эксплуатация, ₽/год | = (₽/м²/мес × м² × 12) или 0 |
Налог на имущество, ₽/год | ___ |
Поток до налога на доход, ₽/год | = поступления − опер − УК − имущество |
Налоговый режим (НПД/НДФЛ), ₽ | см. блок ниже |
Чистый поток, ₽/год | = поток до налога − налог |
Чистая доходность, % | = чистый поток / цена входа |
Налоговый блок (два режима)
- НПД 4% (если сдаёте физлицу): налог = поступления × 0,04
- НДФЛ 13%: налог = поступления × 0,13
Сценарий B — среднесрок
Это не “посуточка”, а модель, где ставка выше, но:
Таблица-шаблон
- выше простои,
- выше операционные и управление,
- выше требования к ремонту/сервису.
Таблица-шаблон
Цена входа, ₽ | ___ |
Доход/мес (средний), ₽ | ___ |
Простой, мес/год | ___ (обычно 1–3) |
Поступления/год, ₽ | = доход/мес × (12 − простой) |
Оперрасходы, % | ___ (обычно выше, чем в долгосроке) |
УК/эксплуатация, ₽/год | ___ |
Налог на имущество, ₽/год | ___ |
Поток до налога на доход, ₽/год | = поступления − опер − УК − имущество |
Налоговый режим (НПД/НДФЛ), ₽ | см. выше |
Чистый поток, ₽/год | = поток до налога − налог |
Чистая доходность, % | = чистый поток / цена входа |
Как понять, что расчёт “честный” (3 правила)
- Ставка аренды без учёта простоев — всегда завышает итог.
- Оперрасходы нельзя “обнулять”: даже в идеале есть износ и обслуживание.
- В Адмиралтейском решает не “район”, а дом и адрес: в слабом доме “в центре” ставка не спасает.
Чек-лист VAV
Объект под аренду
A. Спрос и точка
□ До метро/точки притяжения — пешком комфортно
□ Маршрут безопасный/приятный
□ Вокруг есть “повседневный спрос” (сервис, магазины, точки питания)
B. Дом
□ Подъезд/общие зоны в порядке
□ Нет ощущения “дом конфликтный” (шум, туристы, соседи, режим)
□ Есть понятный сценарий управления (УК/ТСЖ/контактность)
C. Квартира
□ Окна/спальня не на постоянный шум (или есть компенсация)
□ Планировка сдаётся “без объяснений” (логика, хранение)
□ Состояние позволяет сдавать без постоянных ремонтов
D. Экономика
□ В расчёте заложен простой (минимум 1 месяц)
□ В расчёте заложены операционные (минимум 15%)
□ Налог на имущество и (если есть) УК/эксплуатация — учтены строкой
□ Вы сравнили НПД 4% и НДФЛ 13% по одной и той же базе
Объект под аренду
A. Спрос и точка
□ До метро/точки притяжения — пешком комфортно
□ Маршрут безопасный/приятный
□ Вокруг есть “повседневный спрос” (сервис, магазины, точки питания)
B. Дом
□ Подъезд/общие зоны в порядке
□ Нет ощущения “дом конфликтный” (шум, туристы, соседи, режим)
□ Есть понятный сценарий управления (УК/ТСЖ/контактность)
C. Квартира
□ Окна/спальня не на постоянный шум (или есть компенсация)
□ Планировка сдаётся “без объяснений” (логика, хранение)
□ Состояние позволяет сдавать без постоянных ремонтов
D. Экономика
□ В расчёте заложен простой (минимум 1 месяц)
□ В расчёте заложены операционные (минимум 15%)
□ Налог на имущество и (если есть) УК/эксплуатация — учтены строкой
□ Вы сравнили НПД 4% и НДФЛ 13% по одной и той же базе
Вывод
В Адмиралтейском аренда — это чаще сценарий управляемого потока, а не “максимального процента”.
Долгосрок выигрывает там, где важны простота и ликвидность.
Среднесрок даёт потенциал выше, но только если вы готовы к управлению и объект это выдерживает.
Дальше — инвест-логика владения: ROI по режимам (ФЛ/НПД/ИП/ООО) и как связывать арендный поток с капитализацией на горизонте владения.
Долгосрок выигрывает там, где важны простота и ликвидность.
Среднесрок даёт потенциал выше, но только если вы готовы к управлению и объект это выдерживает.
Дальше — инвест-логика владения: ROI по режимам (ФЛ/НПД/ИП/ООО) и как связывать арендный поток с капитализацией на горизонте владения.
Профессиональное заключение VAV
Для Адмиралтейского района результат по аренде определяет не “центр”, а микролокация, качество дома и управляемость модели. Правильный подход — считать по шаблону: простои + операционные + налоги + эксплуатация, а затем уже принимать решение по конкретному адресу.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной юридической консультацией.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной юридической консультацией.
Если вы рассматриваете покупку недвижимости в новостройке, важно учитывать не только характеристики проекта, но и юридические и инвестиционные риски. VAV сопровождает подбор и проверку объектов под конкретную задачу покупателя.
