Аренда недвижимости на Васильевском острове СПб: доходность и сценарии владения

На В.О. аренда работает. Но прибыль даёт не “район”, а правильная связка: формат → маршрут → дом → налоговый режим.
Здесь — короткая логика VAV и два шаблона расчёта, которые можно копировать под любой лот.

1. Выбираем формат спроса.
2. Фиксируем реальную ставку аренды по витрине (по сопоставимым лотам).
3. Закладываем простои и расходы консервативно.
4. Считаем чистый поток в двух налоговых режимах.

Дальше сравниваем: какой сценарий даёт лучшее соотношение доход / риск / управляемость.

Для стабильной аренды важнее “как жить”, чем “как красиво”.

Обычно проще сдаётся:

• студия 24–28 м² (если не “пенал”, есть хранение);
• 1к / евро-2 35–45 м² (самый универсальный формат);
• 2к — если дом и двор семейные, а не “высокая плотность без парковки”.

Сложнее сдаётся:

• окна на шум при премиальной цене;
• редкие планировки, большие метры без вида;
• лоты с неудобным маршрутом “между точками”.

Сценарий А. Долгосрок

Плюсы:

• ниже простои,
• меньше износ,
• проще управление.

Минусы:

• ставка ниже, чем у гибрида,
• доходность “ровная”, без скачков.

Сценарий B. Гибрид (помесячно/среднесрок)
Это не посуточно. Это аренда “на месяц/два/три”.

Плюсы:

• ставка выше, чем в долгосроке,
• можно попадать в пик спроса.

Минусы:

• больше смен арендаторов,
• выше расходы и износ,
• нужна дисциплина управления.

Правило VAV: гибрид имеет смысл только если у вас сильные факторы спроса: маршрут, дом, планировка, состояние.

Переменные

• Цена входа = P
• Средняя ставка в месяц = Rhyb
• Простои = Vhyb месяцев (часто 1–2)
• Опер.расходы = Ehyb% (обычно 25–35%)
• Налог на имущество = Tprop
• Налог на доход = Tax

Формулы

• Валовый доход = Rhyb × (12 – Vhyb)
• Опер.расходы = Валовый × Ehyb%
• Чистый поток до налога = Валовый – Опер.расходы – Tprop
• Чистый поток после налога = … – Tax
• ROI (чистый) = Чистый поток / P

Как не ошибиться с гибридом
Если вы не уверены в ставке, не рисуйте “идеал”.
Берите по витрине нижний край, а расходы — верхний.

Вариант 1. НПД (самозанятый)
Подходит, когда:

• сдаёте 1–2 объекта,
• арендаторы чаще физлица,
• хотите минимум бюрократии.

Обычно даёт лучший чистый поток при простом управлении.

Вариант 2. Физлицо (НДФЛ)
Подходит, когда:

• нет желания менять статус,
• сдаёте “как есть”.

Обычно по цифрам хуже НПД, но проще психологически.

Вариант 3. ИП
Подходит, когда:

• объектов больше,
• хотите системность и масштаб,
• возможно, работа с юрлицами.

По смыслу — инструмент управления портфелем, а не “волшебный рост доходности”.

Важно: выбор режима — это не совет “как делать всем”. Это выбор под ваш объём и тип арендаторов.

Если нужно выбрать 2 параметра, которые решают всё:

1. Ставка аренды (R) — но только реальная по сопоставимым лотам.
2. Расходы и простои (E и V) — именно они съедают “красивые проценты”.

Вид и бренд дома влияют на ставку.
Маршрут и тишина влияют на простои.

Чек-лист VAV: квартира под аренду

□ Формат спроса: студия / 1к / евро-2 без экзотики
□ Маршрут: до метро/сервиса удобно в реальности
□ Шум: окна не на магистраль, иначе закладываем дисконт
□ Дом: понятная инженерия и управление
□ Расчёт: есть простои и расходы, не “идеальная модель”
□ Налоги: посчитано минимум в двух режимах (НПД/НДФЛ)

Аренда на В.О. — рабочий сценарий, если вы покупаете не “район”, а связку спроса: маршрут, тишина, дом и ликвидный формат. Долгосрок даёт стабильность. Гибрид даёт потенциал, но требует управления и большего резерва на расходы.

Следующая статья: «Коммерция и стрит-ритейл на В.О.: где работает и как считать NOI» — разберём форматы коммерции и дадим короткий шаблон расчёта.

Сильная стратегия на В.О. начинается с простого: взять формат, который рынок снимает каждый день, и посчитать аренду консервативно. Если расчёт держится при нормальных простоях и расходах — объект работает. Если держится только “в идеале” — это не инвестиция, а надежда.

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной юридической консультацией.