Коммерция Василеостровского района СПб

стрит-ритейл и офисы:
как фильтровать и считать NOI

Коммерция на В.О. может давать стабильный доход, но ошибки здесь дороже, чем в квартире.
Причина простая: помещение выбирают не “по району”, а по пешеходному сценарию, видимости, якорям и планировке.
Эта статья — короткая логика VAV: где коммерция реально работает, как отсеять слабые лоты и как считать NOI без иллюзий.

Коммерция держится там, где есть ежедневная потребность и понятный поток.

Зоны “рабочего спроса”

• жилые коридоры с плотной застройкой: бытовые услуги, еда, аптеки, бьюти, маленькие медцентры;
• маршруты к метро и остановкам: кофе, фаст-фуд, сервисы “на ходу”;
• первые этажи в новых кварталах: супермаркет, пекарня, детские секции, пункт выдачи.

Зоны, где чаще ошибаются

• “красиво, но пусто”: слабый пешеходный сценарий, вокруг нет якорей;
• “высокая цена за воду”, но поток сезонный или разрозненный;
• лоты, где вход и витрина спрятаны, а аренда “как у первой линии”.

□ Отдельный вход с понятной навигацией
□ Витрина/видимость: вас видно с маршрута, а не “в глубине”
□ Потолки и планировка: без узких длинных коридоров
□ Инженерия: мощности, вентиляция, мокрые точки (под ваш формат)
□ Разгрузка: как привозят товар, где встаёт курьер
□ Окружение: якоря рядом (метро/остановка/супермаркет/школа/парк/кластер)
□ Конкуренты: есть ли в 50–100 метрах

Если два и более пункта “нет” — это не инвестиция, а ставка на чудо.

Риск №1. Поток не ваш
Есть люди на улице, но они идут не к вам: транзит без остановки, туристический поток без ежедневной потребности.

Риск №2. Вход и витрина слабые
Даже сильная локация не спасает “невидимый” лот.

Риск №3. Инженерия съедает бюджет
Вентиляция, мощности, согласования. Если это не заложено в модель — NOI будет красивым только на бумаге.

Риск №4. Парковка и разгрузка
На В.О. это часто ключ: без сценария разгрузки арендаторы уходят быстрее.

Риск №5. Долгий простой
В коммерции простой — норма. Его нельзя “не учитывать”.

Это не прогноз. Это модель, чтобы сравнить лоты.
Переменные

• Цена покупки = P
• Площадь = S
• Аренда по витрине = Rent (₽/м²/мес)
• Заполняемость / простой = Vac (в месяцах в год или в %)
• Опер.расходы = Opex (₽/м²/мес или % от валового дохода)
• Налоги/сборы/управление = Tax&Mgmt (строкой)

Формулы

1. Потенциальный доход в год
2. PGI = Rent × S × 12
3. Эффективный доход (с учётом простоя)
4. Если простой в месяцах:
5. EGI = Rent × S × (12 – Vac_months)
6. Если простой в %:
7. EGI = PGI × (1 – Vac%)
8. NOI
9. NOI = EGI – Opex – Tax&Mgmt
10. Доходность (Cap Rate)
11. Cap Rate = NOI / P

Как не рисовать “идеальную” картинку

• Rent берём не верх выдачи, а середину/нижний край по сопоставимым лотам.
• Vac закладываем консервативно (в коммерции простой нормален).
• Opex считаем не “0”, а как реальные расходы на содержание и подготовку.

Покупка имеет смысл, когда:

• лот видимый, с сильным потоком,
• формат востребован ежедневно,
• расчёт NOI выдерживает простой и расходы.

Аренда лучше, когда:

• точка “на пробу”,
• формат зависит от сезона,
• неизвестно, как поведёт себя поток.

Чек-лист VAV: помещение под инвестицию

□ Понятно, какой арендатор здесь живёт
□ Есть видимость + вход с маршрута
□ Инженерия подходит или бюджет переделки учтён
□ В модели есть простой и opex
□ NOI посчитан консервативно
□ Вы понимаете сценарий выхода: кому продадите и почему

Коммерция на В.О. работает там, где есть ежедневный спрос и понятный поток. Слабые лоты почти всегда объединяет одно: невидимость, неудобный вход, слабая инженерия или иллюзия потока. Сильные — наоборот: понятный формат, видимость и модель NOI, которая не разваливается от простоя.

«Страница серии из 5 статей по Василеостровскому району» 

В коммерции выигрывают не “самые дорогие метры”, а предсказуемость: поток, видимость, инженерия и управляемость расходов. Если лот проходит фильтр и NOI живёт при консервативных допущениях — это рабочая инвестиция. Если живёт только “в идеале” — это риск, который рынок обычно не оплачивает.

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной юридической консультацией.