Эскроу-счета по ДДУ: что гарантируют, а что — нет

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» устанавливает модель расчётов по ДДУ через счёт эскроу: банк (эскроу-агент) принимает деньги дольщика, блокирует их и перечисляет застройщику после наступления условий, предусмотренных законом и договором счёта эскроу (ст. 15.4–15.5 214-ФЗ).

• Эскроу защищает платёж до раскрытия, но не гарантирует сроки и качество.
• Деньги перечисляются застройщику не позднее 10 рабочих дней после представления разрешения на ввод (или размещения сведений в ЕИСЖС).

Страхование средств на эскроу по ДДУ — 100% суммы, но не более 10 млн ₽ (и есть исключения).

Эскроу в долевом строительстве обеспечивает покупателю следующие гарантии:

• Блокирование оплаты до раскрытия: счёт эскроу используется для учёта и блокирования средств дольщика до их перечисления застройщику (ст. 15.4, 15.5 214-ФЗ).
• Оплата после регистрации ДДУ: внесение денег на эскроу производится после государственной регистрации договора (ч. 4 ст. 15.5 214-ФЗ; ч. 3 ст. 4 214-ФЗ).
• Порядок раскрытия: банк перечисляет средства застройщику после выполнения условий раскрытия, установленных законом (ч. 6 ст. 15.5 214-ФЗ).
• Проценты не начисляются и комиссия банку по счёту эскроу не уплачивается (ч. 5 ст. 15.5 214-ФЗ).
• Страхование средств на эскроу по ДДУ: предусмотрено страховое возмещение 100% суммы, но не более 10 млн ₽, с учётом ограничений по нескольким эскроу в одном банке (ст. 13.2 177-ФЗ).

Эскроу как механизм защиты работает в рамках ДДУ, который подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента регистрации (ч. 3 ст. 4 214-ФЗ; ст. 17 214-ФЗ).

Предварительные договоры, «инвестдоговоры» и иные формы оплаты, не оформленные как зарегистрированный ДДУ, не дают сопоставимой защиты в логике 214-ФЗ и требуют отдельной юридической оценки условий сделки.

Материалы по теме: «Чек-лист проверки ДДУ»

• Как перечисляются деньги

Оплата по ДДУ размещается на счёте эскроу в уполномоченном банке (ч. 2 ст. 15.5 214-ФЗ).

• Когда деньги блокируются

С момента поступления средств на эскроу они депонируются до раскрытия по условиям закона (ст. 15.5 214-ФЗ).

• Когда раскрывается эскроу

Банк перечисляет средства застройщику после представления разрешения на ввод (или сведений о вводе в ЕИСЖС) — в срок, установленный законом (ч. 6 ст. 15.5 214-ФЗ).

• Что при прекращении ДДУ

При расторжении ДДУ/одностороннем отказе договор счёта эскроу прекращается, а возврат средств осуществляется в порядке, установленном 214-ФЗ и договором счёта эскроу (ч. 7–9 ст. 15.5 214-ФЗ)

Эскроу защищает порядок расчётов, но не заменяет проверку проекта и условий ДДУ. Риски сохраняются:

• Сроки строительства и передачи: переносы и задержки не исключены; ключевое — условия ДДУ и ответственность по закону (ст. 6 214-ФЗ).
• Качество, отделка и комплектация: это предмет ДДУ и приложений, а также процедуры приёмки (ст. 4, 7 214-ФЗ).
• Инвестиционный результат: ликвидность, аренда и дисконт при перепродаже зависят от рынка и характеристик лота, а не от эскроу.
• Лимит страхования: в премиальном сегменте сумма сделки может превышать 10 млн ₽ страхового покрытия (ст. 13.2 177-ФЗ).

Заблуждение 1. «Эскроу гарантирует, что дом точно сдадут в срок»
Эскроу фиксирует порядок расчётов и блокирует платёж до раскрытия, но не исключает переносы сроков и спорные сценарии передачи. Сроки и ответственность формируются нормами 214-ФЗ и условиями договора, а также могут зависеть от специальных постановлений правительства об особенностях ответственности/исполнения требований.

Заблуждение 2. «Если что-то случится с банком, вернут любую сумму»
По эскроу для расчётов по ДДУ страховое возмещение выплачивается в размере 100% суммы на счёте, но не более 10 млн ₽; при нескольких эскроу по ДДУ в одном банке действует совокупный лимит 10 млн ₽ (ч. 3, 7 ст. 13.2 177-ФЗ).
Также закон предусматривает случаи, когда возмещение не осуществляется (например, при наличии сведений о регистрации права собственности вкладчика на объект либо о вводе дома и регистрации права собственности по одному из объектов в составе дома) (ч. 3 ст. 13.2 177-ФЗ).

Заблуждение 3. «Эскроу защищает от проблем качества»
Качество и комплектация — предмет ДДУ и приложений, а также процедуры передачи/приёмки. Эскроу не заменяет проверку условий договора и приложений.

Заблуждение 4. «Раз дом “по эскроу”, юридическая проверка не нужна»
Эскроу снижает риск потери платежа до раскрытия, но риски остаются в договоре: сроки, состав объекта, условия изменения проекта, порядок подписания акта, штрафы/исключения, способы уведомлений. Основа — зарегистрированный ДДУ и его условия (ст. 4, ст. 17 214-ФЗ).

Действующий лимит страхового возмещения по эскроу для ДДУ — до 10 млн ₽ (ст. 13.2 177-ФЗ).

Эскроу-счёт по ДДУ — это инструмент, который снижает риск потери платежа до раскрытия и закрепляет банковский порядок перечисления средств застройщику после ввода объекта (ст. 15.5 214-ФЗ).

При этом эскроу не гарантирует соблюдение сроков, качество и инвестиционный результат: эти риски остаются в плоскости ДДУ, процедур передачи и фактической реализации проекта.

Перед покупкой новостройки важно не только наличие ДДУ и эскроу-счёта, но и профессиональная оценка рисков конкретного проекта.

VAV помогает подобрать и проверить объекты, соответствующие требованиям 214-ФЗ, и сопровождает сделки на всех этапах.