Закон 214‑ФЗ: как он защищает покупателя новостройки

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» регулирует отношения между застройщиком и участниками долевого строительства при привлечении денежных средств граждан.

Закон направлен на защиту прав покупателей нового жилья, устанавливает обязательную государственную регистрацию договоров, жёсткие требования к застройщику и внедряет механизм эскроу-счетов для обеспечения сохранности средств дольщиков.

214-ФЗ обеспечивает покупателю новостройки следующие гарантии:

• обязательную государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве (ДДУ) в Росреестре (ст. 17 214-ФЗ);
• право заключать ДДУ только после получения застройщиком разрешения на строительство, оформления прав на земельный участок и публикации проектной декларации (ст. 3 214-ФЗ);
• привлечение денежных средств дольщиков преимущественно через эскроу-счета (ст. 15.4, 15.5 214-ФЗ);
• возврат денежных средств и процентов при расторжении ДДУ вследствие нарушений со стороны застройщика (ст. 9 214-ФЗ);
• защиту дольщиков через региональные фонды при банкротстве застройщика (ст. 21.1 214-ФЗ);
• обязанность застройщика передать объект в срок, указанный в договоре (ст. 6 214-ФЗ).

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) — единственный договор, предусмотренный 214-ФЗ, по которому застройщик вправе законно привлекать средства граждан на строительство жилья (ст. 4 214-ФЗ).

В ДДУ в обязательном порядке указываются:

• объект долевого строительства;
• цена договора;
• срок передачи объекта;
• порядок расчётов, включая использование эскроу-счёта (ст. 4 214-ФЗ).

Так называемые «инвестдоговоры», предварительные договоры купли-продажи, договоры намерений и иные схемы привлечения средств граждан не подпадают под защиту 214-ФЗ.

Такие сделки могут быть признаны судом недействительными по иску гражданина в порядке, предусмотренном (ст. 1, 3–4 214-ФЗ).

За незаконное привлечение средств граждан предусмотрена административная ответственность (ст. 14.28 КоАП РФ).

Гарантийные сроки на объект


Отделочные работы

• по ДДУ, заключённым с 01.01.2025, гарантийный срок на отделочные работы и элементы отделки составляет не менее 1 года (ч. 5.2 ст. 7 214-ФЗ);
• с 01.03.2025 качество отделки может определяться стандартом застройщика, зарегистрированным в Федеральном информационном фонде стандартов, при условии соответствия минимальным требованиям Минстроя РФ (ч. 4.7 ст. 4 214-ФЗ).

Денежные средства дольщика перечисляются на эскроу-счёт в уполномоченном банке после государственной регистрации ДДУ (ст. 15.5 214-ФЗ).

Средства блокируются до выполнения условий договора:

• ввода дома в эксплуатацию;
• государственной регистрации права собственности дольщика.

После выполнения условий банк раскрывает эскроу-счёт и перечисляет средства застройщику.
Если договор расторгнут либо застройщик не исполнил обязательства (в том числе при банкротстве), эскроу-счёт закрывается, а денежные средства возвращаются дольщику в порядке, установленном (ст. 15.5 214-ФЗ) и договором счёта эскроу.

Ключевые изменения для дольщиков и застройщиков
Изменения применяются в зависимости от даты заключения ДДУ:

• с 01.09.2024 минимальный гарантийный срок на объект долевого строительства сокращён с 5 до 3 лет
• (ФЗ № 266-ФЗ, ч. 5 ст. 7 214-ФЗ);
• с 01.01.2025 установлен отдельный гарантийный срок на отделочные работы — не менее 1 года
• (ФЗ № 482-ФЗ, ч. 5.2 ст. 7 214-ФЗ);
• с 01.03.2025 качество отделки может определяться стандартом застройщика
• (ч. 4.7 ст. 4 214-ФЗ);
• отмена моратория на взыскание части неустоек и штрафов по ДДУ с 01.01.2026.

При оценке рисков важно сопоставлять дату заключения ДДУ и дату нарушения обязательств с действующей на тот момент редакцией закона.