Закон 214‑ФЗ: как он защищает покупателя новостройки

Федеральный закон от 30.12.2004г № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» регулирует отношения между застройщиком и дольщиками

Он защищает права покупателей нового жилья, устанавливает обязательную регистрацию договоров, предъявляет жесткие требования к застройщику и внедряет эскроу-счета для безопасности средств.

Все данные актуальны на 28 ноября 2025 г. Изменения (декабрь 2025, март 2026) помечены особо.

214-ФЗ обеспечивает:

– обязательную госрегистрацию ДДУ в Росреестре (ст. 17);
– право заключать ДДУ только после получения разрешения на строительство, прав на участок и публикации проектной декларации (ст. 3);
– привлечение средств дольщиков преимущественно через эскроу-счета (ст. 15.4, 15.5);
– возврат средств и процентов при расторжении ДДУ из-за нарушений застройщика (ст. 9) и через региональные фонды защиты дольщиков (ст. 21.1);
– обязанность застройщика передать объект в срок, указанный в договоре (ст. 6).

ДДУ (ст. 4) — единственный предусмотренный 214-ФЗ договор, по которому застройщик вправе привлекать деньги граждан на строительство жилья. В нём должны быть подробно прописаны объект, цена, сроки, порядок передачи и схема расчётов (в том числе через эскроу-счета).

«Инвестдоговоры», предварительные договоры купли-продажи, договоры намерений и иные схемы привлечения средств граждан вне ДДУ не подпадают под защиту 214-ФЗ.
Такие сделки могут быть признаны судом недействительными по иску гражданина (ст. 1, 3–4 214-ФЗ).

За незаконное привлечение средств граждан предусмотрена административная ответственность по ст. 14.28 КоАП РФ.

Отделка:
– по ДДУ, заключённым с 01.01.2025 г., гарантийный срок на отделочные работы и элементы отделки — не менее 1 года (ч. 5.2 ст. 7 214-ФЗ);

– с 01.03.2025 г. ДДУ может привязывать качество отделки к стандарту застройщика (ч. 4.7 ст. 4 214-ФЗ). Стандарт застройщика регистрируется в Федеральном информационном фонде стандартов и не может быть ниже минимальных требований Минстроя России.

Деньги дольщика перечисляются на эскроу-счёт в уполномоченном банке после регистрации ДДУ (ст. 15.5 214-ФЗ).

Средства блокируются до выполнения условий договора: ввода дома в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности дольщика. После этого банк раскрывает эскроу-счёт и перечисляет деньги застройщику.

Если договор расторгнут или застройщик не исполнил обязательства (в том числе при банкротстве), эскроу-счёт закрывается, а деньги возвращаются дольщику в порядке, установленном ст. 15.5 214-ФЗ и договором счёта эскроу.

– с 01.09.2024 г. по новым ДДУ минимальный гарантийный срок для объекта долевого строительства сокращён с 5 до 3 лет (закон №266-ФЗ, ч. 5 ст. 7 214-ФЗ);
– с 01.01.2025 г. установлен отдельный гарантийный срок на отделочные работы — не менее 1 года (закон №482-ФЗ, ч. 5.2 ст. 7 214-ФЗ);
– с 01.03.2025 г. качество отделки по ДДУ может определяться стандартом застройщика, зарегистрированным в Федеральном фонде стандартов (ч. 4.7 ст. 4 214-ФЗ);
– мораторий на взыскание части неустоек и штрафов с застройщиков по ДДУ продлён постановлениями Правительства РФ (в т.ч. №326 и №925) до 31.12.2025 г.

При оценке рисков и возможностей взыскания неустойки важно сверять дату заключения ДДУ и нарушения обязательств с действующей на тот момент редакцией закона и постановлений Правительства.